Uma demonstração de receitas e despesas de imóveis comumente usada por investidores como um guia para avaliar o desempenho do aluguel são os dados operacionais anuais da propriedade, ou APOD.
Neste artigo, vamos olhar para o APOD e considerar o que ele pode revelar sobre uma propriedade, como é construído, seus pontos fortes e fracos e quando é melhor usado durante a análise de rentabilidade do investimento imobiliário.
Para começar, entenda que, assim como o nome dados operacionais anuais da propriedade implica, todos os dados financeiros em um APOD são anualizados. Portanto, quando nos referimos a receitas, despesas, pagamento de hipoteca e fluxo de caixa, estamos falando de um valor anual.
O que a declaração revela
A popularidade de um APOD reside no fato de que ele dá ao analista uma boa primeira olhada em uma propriedade porque projeta as receitas e despesas em apenas doze meses. Portanto, funciona como um “instantâneo” do desempenho financeiro da propriedade. Quando você olha para o extrato, vê instantaneamente a receita, as despesas operacionais, o serviço da dívida (pagamento da hipoteca) e o fluxo de caixa de uma propriedade alugada.
É claro que todos esses dados financeiros são presumidos (podem ser ou não a história verdadeira), mas abordaremos isso mais tarde.
Como Construir
Uma declaração anual de dados operacionais de propriedade, ao contrário de outras declarações de receita e despesa comumente associadas à análise de investimento imobiliário, geralmente é construída em uma página.
Ele mostrará a receita bruta programada (receita gerada por aluguéis com 100% de ocupação), subsídio de vacância (perda devido à vacância), outras receitas (como receita gerada por lavanderias operadas por moedas), despesas operacionais (detalhadas e totais), serviço da dívida e fluxo de caixa sem ter que percorrer duas ou três páginas.
O objetivo dos dados é direto: receita menos despesas operacionais menos pagamento de hipoteca é igual a fluxo de caixa.
Prós e contras
Como afirmado, uma das vantagens essenciais de um APOD é que ele pode lhe dizer de forma rápida e compreensível qual fluxo de caixa uma propriedade de renda pode gerar após o primeiro ano de propriedade.
Por outro lado, não inclui nenhum elemento de proteção fiscal. Ele não mostrará o fluxo de caixa que você pode esperar receber depois de pagar os impostos ou qual pode ser o benefício ou perda fiscal devido à propriedade da propriedade. Uma declaração anual de dados de propriedade operacional simplesmente não calcula ou revela questões fiscais.
O APOD também não contabiliza o valor do dinheiro no tempo. Não há cálculos para composição ou desconto; o fluxo de caixa que assume em doze meses simplesmente representa o valor de um dólar hoje, não quanto menos ele poderá valer no próximo ano, talvez após a inflação.
Lixo dentro Lixo fora
Naturalmente, não diferente de qualquer relatório usado para avaliar o desempenho financeiro de investimentos imobiliários, um APOD é tão bom quanto seus dados. Os valores de receita, despesa e hipoteca devem ser precisos (ou pelo menos razoáveis) para que o fluxo de caixa seja preciso e/ou razoável.
Como resultado, nenhum investidor imobiliário prudente jamais basearia uma decisão de investimento apenas em uma declaração operacional anual da propriedade e, de fato, sem dúvida teria mais perguntas sobre a propriedade depois de examinar o relatório do que respostas satisfatórias. Mas é isso que qualquer informação preliminar sobre uma propriedade para investimento pretende fazer de qualquer maneira, então isso é uma coisa boa.
Ok, então qual é o melhor momento para apresentar um APOD a um potencial comprador? Inclua-o em sua apresentação inicial. Conforme declarado, isso pode não influenciar uma decisão de compra (e não deveria), mas, se feito corretamente, essa declaração de receita e despesa de uma página pode levar o comprador a continuar avaliando a que preço e em quais condições um imóvel alugado. fará sentido como um investimento. E isso é bom.
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