Starbucks Coffee – O que os investidores em imóveis comerciais devem saber

Resumo da empresa

A Starbucks Coffee, às vezes chamada de Fourbucks Coffee, é a maior rede de cafeterias do mundo. Abriu sua primeira loja em 1971 no Pike Place Market, em Seattle, por três sócios: Jerry Baldwin, Zev Siegel e Gordon Bowker para vender grãos e equipamentos de café de alta qualidade. Em 1982, Howard Schultz, o atual presidente e CEO, ingressou na empresa como diretor de marketing. Ele ficou impressionado com a popularidade dos bares de café expresso na Itália depois de viajar para Milão em 1983. De volta aos Estados Unidos, ele convenceu os fundadores da Starbucks a vender tanto grãos de café quanto bebidas com café expresso. No entanto, a ideia foi rejeitada, então ele deixou a empresa e fundou a rede de cafeterias Il Giornale em 1985. Em 1987, Howard Schultz e Il Giornale compraram a Starbucks por US $ 3,8 milhões e renomearam as cafeterias Il Giornale para Starbucks e a transformaram na Starbucks que você conhece hoje. . A empresa abriu o capital com o símbolo SBUX em 26 de junho de 1992 por $ 17/ação com 140 lojas. Desde então, o estoque foi dividido 5 vezes. Em maio de 2008, o SBUX era negociado a cerca de US$ 16, abaixo da alta de US$ 39,43 em novembro de 2006.

A Starbucks abriu a primeira loja no exterior em Tóquio, Japão, em 1996. A empresa tem atualmente cerca de 16.000 lojas, emprega 172.000 parceiros, funcionários da AKA em setembro de 2007 em 44 países. Tem vendas anuais de mais de US$ 10 bilhões, sendo a receita trimestral mais recente de US$ 2,526 bilhões. Cerca de 85% da receita da Starbucks vem de lojas operadas pela empresa.

A Starbucks não franqueia suas operações e não tem planos de franquear no futuro próximo. Na América do Norte, a maioria das lojas é operada pela empresa. Você pode ver algumas lojas da Starbucks dentro da Target, grandes supermercados, campi universitários, hospitais e aeroportos. Essas lojas são operadas sob acordos de licenciamento para fornecer acesso a imóveis que, de outra forma, não estariam disponíveis. A Starbucks recebe taxas e royalties de licenciados desses locais licenciados. Nesses locais de varejo licenciados, os funcionários são considerados funcionários desse varejista específico, não da Starbucks. Em 2008, tinha 7.087 lojas próprias e 4.081 lojas licenciadas nos Estados Unidos. Internacionalmente, possui 1.796 lojas próprias e 2.792 joint ventures ou lojas licenciadas em 43 países estrangeiros. O ritmo de expansão está diminuindo, pois a empresa planeja abrir 1.020 lojas nos Estados Unidos em 2008, menos de 400 lojas em 2009, ante 1.800 lojas em 2007. Além disso, também planeja fechar 100 lojas em 2008.

Riscos para Investidores Imobiliários

Os edifícios de café da Starbucks continuam sendo um investimento popular para muitos investidores. Ao considerar investir em uma propriedade ocupada pela Starbucks, você precisa entender os seguintes riscos de seu investimento:

1. sensibilidade à recessão: um homem faminto pode sobreviver com um Big Mac e batatas fritas, mas pode viver sem um Frappuccino de quatro dólares. Isso significa que a Starbucks é muito sensível à desaceleração da economia, como visto em 2007 e 2008, em comparação com Burger Kings e McDonald’s. Esta pode ser a principal razão pela qual as vendas nas lojas nos EUA abertas há pelo menos um ano devem ter um declínio percentual médio de um dígito, a primeira queda de todos os tempos. Isso faz com que Howard Schultz retorne ao cargo de CEO. A empresa planeja dobrar seus gastos com marketing para US$ 100 milhões em 2008 para aumentar as vendas. Começou uma campanha agressiva de cupons oferecendo bebidas gratuitas todas as quartas-feiras até 28 de maio de 2008. Isso pode ser um sinal de desespero. Em 22 de abril de 2008, a Starbucks cortou suas perspectivas para o ano citando economia fraca.

2. Calorias e Açúcar: as bebidas da Starbucks têm mais açúcar e calorias, o que preocupa cada vez mais os consumidores devido à explosão da epidemia de obesidade e diabetes nos EUA. Por exemplo, seu chantilly Strawberries & Crème Frappuccino® Blended Crème tem 120 gramas (mais de 1/4 lb) de açúcar e 750 calorias em seu tamanho Venti de 24 onças. Se se tornar uma tendência que os consumidores decidam reduzir o consumo de bebidas açucaradas ou seguir dietas com baixo teor de carboidratos, isso terá um impacto na receita da Starbucks.

3. Concorrência: McDonald’s, Wendy’s e Dunkin Donuts agora também oferecem café expresso a preços mais baixos para competir com a Starbucks. Eles captarão parte da receita da Starbucks, especialmente de clientes preocupados com os custos. Os preços atuais da Starbucks já são bastante altos; é muito difícil para a Starbucks aumentar os preços em um futuro próximo sem afetar o tráfego em suas lojas.

4. Modelo de negócios de alto custo: embora a margem de lucro da Starbucks seja alta, pois paga em média US$ 1,42 por libra pelo café não torrado, seu negócio exige muita mão-de-obra, assim como qualquer outro negócio de alimentos. São necessários entre 10 e 20 funcionários para administrar uma loja. Todos os parceiros qualificados de meio período e período integral nos EUA e no Canadá recebem um pacote de benefícios que consiste em um plano de opções de ações, 401k com correspondência da empresa, cobertura médica, odontológica e oftalmológica. A Starbucks foi eleita a 7ª melhor empresa para se trabalhar nos Estados Unidos em 2008 pela pesquisa de funcionários da revista Fortune. O que é bom para os empregados pode não ser bom para os empregadores. Esses benefícios normalmente estão disponíveis apenas para funcionários ou gerentes importantes no setor de restaurantes. Historicamente, os custos desses benefícios de saúde aumentam mais rapidamente do que a taxa de inflação. A longo prazo, eles podem ter um impacto negativo nos resultados financeiros da Starbucks. Caso a Starbucks não tenha um bom desempenho, pode estar sob pressão como empresa pública para fechar mais lojas.

5. edifício de propósito especial: Edifício autônomo da Starbucks é um edifício de propósito especial projetado especificamente para a Starbucks. Caso a Starbucks decida não fechar ou não renovar o contrato, é difícil relocar a propriedade. Existem poucos inquilinos dispostos a pagar o aluguel alto como a Starbucks. É difícil usá-lo como um restaurante de fast food devido a uma metragem quadrada relativamente pequena. Além disso, não possui cozinha comercial. Uma vez desocupado pela Starbucks, o valor da propriedade provavelmente cairá.

Operação Imobiliária da Starbucks

A Starbucks divide os EUA e o Canadá em 17 territórios imobiliários, cada um com seu próprio escritório de desenvolvimento de lojas para desenvolver o mercado em seu território. Os desenvolvedores construíram edifícios independentes com cerca de 1800 SF com drive through em um local com alta visibilidade e tráfego intenso. Depois que o local é aprovado pelo escritório do território, a Starbucks normalmente assina um contrato NNN de 10 anos com 2 opções de cinco anos em que os proprietários são responsáveis ​​pelo telhado e pela estrutura. Todos os aluguéis normalmente têm garantia corporativa, o que significa que a Starbucks continuará pagando o aluguel caso precise fechar a loja. O aluguel geralmente tem um aumento de aluguel de 10% a cada 5 anos. O aluguel varia entre US$ 1,65/SF em uma loja em Utah e US$ 5,84/SF em Nova York. Esta pesquisa de aluguel é baseada nos aluguéis de apenas 30 propriedades da Starbucks, 18 delas independentes, à venda no mercado nos Estados Unidos em abril de 2008.

Localização da Starbucks com possibilidades mínimas de fechamento de loja

Durante tempos difíceis, por exemplo, em 2008, quando as vendas estão em declínio, a Starbucks tentará cortar custos e fechar lojas com baixo desempenho. Como um investidor imobiliário considera investir em um prédio da Starbucks, você não quer investir em uma propriedade que será fechada no futuro.

Localização—— 1 milha——3 milhas——-AHI/ano—–Tamanho (SF)—-Aluguel base/ano—Aluguel/SF/mês –Preço—–Cap(%)

Ohio……………296……..2609………$88375….1613……… $ 58.590 ……… $ 3,03 ……… $ 868 mil ……. 6,75

Flórida……..9186……55270……$68595…..1816………$75.000……… ….$ 3,44………$ 1,2 milhões……… 6,10

Geórgia………5717……57201……$143936… $ 3,52 ……… $ 1,091 ……….6,75

Mississippi….188……..4923……..$77372…..1816………$112.184………$5,15 ………. $ 1,558 milhões ….. 7,2

Texas………….5944…..40970…..$75043…..1752………$92.914….. ……US$ 4,42………US$ 1.327 milhões….7,00

Tabela 1: Aluguéis comparáveis ​​para edifícios independentes da Starbucks

Localização——SBUX aluguel/ano—SBUX Tamanho—SBUX aluguel/SF/mês—Outro inquilino Tamanho—Aluguel/SF/mês—Diferença

Califórnia…..$30096……..1248 SF…..$2.01……………1245 SF………….$2,50………….-19%

Kansas………$43200……..1600 SF….$2,25………… ..1600 SF…………..$1,33………….68%

Utah…………..$38568……..1950 SF…..$1,65………….. ………..1200 SF…………..$1,86 ………..-11%

Novo México…$92004……2000 SF…$3,83……… …………..$1,92 ……….. 100%

Nova York……$125004……1785 SF….$5,84………2819 SF ……….. $ 2,75 ………… 112%

Tabela 2: Diferença de aluguel em centros de varejo multilocatários da Starbucks

Como a Starbucks não divulga receita de vendas para um determinado local, você só precisa adivinhar. Com base na receita anual e no número de lojas operadas pela Starbucks, a receita média anual por loja é de cerca de US$ 1 milhão. Além disso, se o aluguel anual em relação à receita for inferior a 10%, há uma boa chance de o local ser lucrativo. Por exemplo, se o aluguel básico da Starbucks em Ohio for $ 58.590, a receita anual deve ser superior a $ 585.590. Além de escolher uma loja em uma boa localização (consulte o artigo intitulado “What ‘Location’ Means in Commercial Real Estate” deste autor), e o cap rate você deve considerar o seguinte:

1. Área densamente povoada: mais pessoas significam mais tamanho de clientes e, portanto, mais receita. Os Starbucks em FL, GA e TX na Tabela 1 são mais promissores. Nota: o autor tenta ser sensível ao não divulgar os locais exatos.

2. aluguel baixo: a Starbucks em MS paga $ 112.184 pelo aluguel básico. Para ser razoavelmente lucrativo, ele precisa ter uma receita anual de US$ 1,12 milhão. No entanto, como há apenas 188 pessoas em um raio de 1 milha e 4.923 residentes em um raio de 3 milhas da loja, é menos provável que a loja alcance essa receita. Além disso, a Starbucks paga US$ 5,15/SF, o que é muito alto em comparação com apenas US$ 3,52/SF em uma região de rápido crescimento e alta renda, densamente povoada em GA, onde há 57.201 residentes em um raio de 3 milhas e renda familiar média (AHI) de mais de US$ 143 mil/ ano. É difícil entender como o Starbucks em MS pode ser um local insubstituível em uma área com apenas 188 pessoas em um raio de 1,6 km da propriedade! Embora ofereça o maior limite de 7,2%, esta propriedade parece ser um bom investimento, mas na verdade tem o maior risco de baixo desempenho e pode ser fechada no futuro. Como alternativa, a Starbucks poderia tentar renegociar o aluguel com um aluguel mais baixo em tempos difíceis. Embora a Starbucks ainda não tenha pedido reduções de aluguel, não é de surpreender que a Starbucks o faça para melhorar seus resultados no futuro. Em ambos os casos, o valor da propriedade diminuirá.

3. prêmio de aluguel: embora a maioria das propriedades da Starbucks sejam independentes, ocupando 100%, você pode ver uma Starbucks em um pequeno centro de strip com várias unidades com alguns outros inquilinos. Ele normalmente ocupa a unidade final com drive through e, portanto, espera-se que pague um prêmio em comparação com a unidade adjacente. No entanto, na maioria das vezes, a Starbucks paga um aluguel substancialmente mais alto. Por exemplo, na Tabela 2, ele paga US$ 5,84/SF em comparação com apenas US$ 2,75/SF por um inquilino na unidade ao lado em um centro em Nova York ou 112% a mais. Neste strip center, caso o aluguel da unidade ocupada pela Starbucks seja reduzido (devido a fechamento ou renegociação de aluguel), o valor do centro será reduzido substancialmente. Você certamente não quer investir nesta propriedade.