Ao comprar uma propriedade como uma propriedade de investimento para comprar, melhorar e vender com lucro é uma arte e requer habilidades que são bastante diferentes de comprar uma propriedade para se viver.
Pontos-chave a considerar ao escolher uma propriedade de investimento
Ter um orçamento definido desde o início e cumpri-lo. Você precisa ser duro de coração e não permitir que o caráter percebido de uma propriedade influencie sua escolha, se a renovação da propriedade o levar acima do seu orçamento.
Sempre tem um fundo de contingência de cerca de 15% para permitir problemas inesperados ou um atraso na venda da propriedade.
Decida que tipo de pessoa você vai vender a propriedade antes de escolher a propriedade. Um casal profissional é mais provável que queira uma casa moderna (cozinha moderna, banheiro, madeira despojada / piso laminado etc) perto de seu trabalho e do centro da cidade e lojas.
Uma família estará à procura de um esquema de decoração mais neutro (permitindo-lhes colocar o seu próprio selo), com boas ligações de transportes, estacionamento e perto de uma boa escola.
Verifique que tipo de pessoas vivem na área – qual é a renda média? Qual é o tipo médio de emprego? Todos esses fatores se combinam para indicar seu mercado alvo.
Conheça a região
Pesquise o que as propriedades na área vendem e com que frequência elas vendem, e use essas informações ao considerar a quantidade de reformas que você fará na propriedade.
Cada área tem um limite não oficial de quanto uma propriedade vai vender. Não importa o que você faça para uma propriedade ou adicione a ela, é improvável que você consiga vender a propriedade acima desse limite.
Verifique há quanto tempo a propriedade está no mercado – se ela estiver no mercado há mais de alguns meses, é improvável que haja algum lucro.
O tipo de bairro é um fator importante para decidir o sucesso ou o fracasso de um projeto de desenvolvimento. Você pode encontrar uma propriedade que requer apenas um pingo de tinta, tapetes novos e a instalação de uma nova cozinha e banheiro, no entanto, se a propriedade estiver em uma área degradada com alta taxa de criminalidade, é improvável que ela venda independentemente do que você faz com isso – vá embora.
Verifique o estado da propriedade
Visite a propriedade várias vezes com comerciantes, como encanadores, eletricistas, carpinteiros, empresas de prova úmida, muitos deles fornecerão estimativas gratuitas e isso fornecerá uma indicação inestimável de quais são os problemas e quais são as reformas.
Embora este seja um primeiro passo importante, não é um substituto para ter uma pesquisa realizada na propriedade por um agrimensor depois de ter escolhido a propriedade.
Dê uma olhada cuidadosa nas propriedades vizinhas – se, por exemplo, você estiver olhando para uma casa de dois quartos com vista a convertê-la em uma casa de três quartos construindo uma extensão de dois andares – verifique se as outras propriedades na rua estão estendidas, se eles não são, isso pode ser porque é difícil obter o consentimento de planejamento para tal extensão do conselho local.
Também pode haver restrições ou “convênios” no título que impeçam a extensão da propriedade – é importante procurar o conselho sobre isso de um agente experiente em tais assuntos.
Se a renovação envolver a ampliação ou conversão de um edifício – provavelmente será necessário o consentimento do planejamento; Certifique-se de que a compra da propriedade está sujeita à obtenção do consentimento de planejamento.
Se você concluir a compra sem fazer a obtenção do consentimento do planejamento uma condição do contrato, poderá se deparar com uma propriedade com a qual não pode fazer nada.
Verifique se a propriedade é um edifício listado ou em uma área de conservação: Se a propriedade estiver em uma área de conservação ou for um edifício listado, haverá restrições sobre o que você é capaz de fazer para a propriedade.
Áreas de conservação são designadas para manter o caráter da área, e você terá que solicitar o consentimento de planejamento antes de fazer qualquer coisa para a aparência externa da propriedade; Se o seu plano for instalar janelas de substituição de uPVC, isso pode ser rejeitado e talvez seja necessário instalar janelas de guilhotina feitas sob encomenda, que são consideravelmente mais caras.
Com um edifício listado, qualquer alteração ou reparo na propriedade exigirá o consentimento dos edifícios listados e geralmente envolverá a necessidade de usar materiais de acordo com a construção original; esses materiais podem exigir uma fonte extensiva ou você pode ter que tê-los especialmente feitos.
Verifique se a propriedade é Freehold ou Leasehold: Se for Leasehold você precisará obter o consentimento do proprietário para quaisquer alterações à propriedade. O locador não pode dar o consentimento ou cobrar por isso.
Faça o mínimo que você precisa para vender a propriedade com lucro: fique de olho na bola! Lembre-se que esta não será a sua casa – o objetivo do projeto é vender a propriedade com lucro no período mínimo de tempo.
Se você gasta dinheiro em melhorias desnecessárias (por exemplo, banheiras de hidromassagem, holofotes modernos) ou gasta muito tempo com a renovação – você está alimentando seus lucros e terá menos para investir em seu próximo projeto
Indique um Gerente de Projeto
Este pode ser você ou, conforme seja mais aconselhável, você pode indicar um construtor experiente ou um engenheiro.
O gerente de projeto supervisionará o projeto, negociando com os construtores, eletricistas, encanadores, etc., certificando-se de que o trabalho seja feito com a qualidade desejada e com o cronograma correto.
Deixe o trabalho qualificado para os profissionais – um construtor experiente, encanador, carpinteiro, etc. é mais propenso a fazer o trabalho em uma fração do tempo e aos padrões corretos de normas de construção. Lembre-se do ditado – “Tempo é Dinheiro”!
Ao escolher um construtor, sempre obtenha referências e considere escolher um construtor que seja membro da Federação de Construtores-Mestres.
Faça o trabalho básico você mesmo – Evite pagar encanadores qualificados, construtores etc. (a £ 20,00 + por hora) para varrer ou tirar papel de parede faça você mesmo e deixar os profissionais livres para se concentrar no trabalho para o qual eles são qualificados e obter seu trabalho feito no mínimo tempo.
Elaborar um contrato formal com os construtores e outros profissionais: É importante que as partes envolvidas no projeto saibam o que se espera delas desde o início.
Sem um contrato formal, é improvável que você tenha muita reparação se as coisas derem errado. Tenha muito cuidado com o construtor que está relutante em assinar um contrato formal.
Em conclusão, tenha sempre em mente o fato de que quanto mais você possui a propriedade, mais está lhe custando, entre outras coisas, pagamentos de hipoteca e juros.
Quanto mais você gasta na propriedade, menos lucro existe no projeto, pois há sempre um limite máximo para o valor pelo qual você pode vender a propriedade.
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