Qual é a propriedade “certa”? Embora possa ser incrivelmente óbvio, em primeiro lugar, a propriedade certa é aquela a que você paga o preço certo.
Compra bem-sucedida para deixar é tudo sobre o retorno do investimento, seja a valorização do capital a longo prazo ou o retorno do aluguel. Se você pagar muito, ninguém pagará mais aluguel para compensá-lo.
Isso não significa que você deve sempre optar pela propriedade mais barata. Como regra geral, é melhor procurar uma boa propriedade para comprar em áreas urbanas ou suburbanas, em vez de áreas rurais, simplesmente porque provavelmente haverá muito mais pessoas procurando acomodações alugadas em áreas urbanas e suburbanas.
O campo e os condados são mais atraentes para pessoas que nidificam, pessoas mais velhas que estão se instalando ou se aposentando – essas pessoas geralmente escolhem comprar em vez de alugar.
E quanto à propriedade da autoridade local?
Ex-propriedade da autoridade local, originalmente adquirida sob o direito de comprar o esquema, pode ser um bom investimento, mas você deve fazer sua lição de casa e muito trabalho.
Algumas propriedades do conselho estão degradadas, mal geridas e têm problemas significativos de comportamento anti-social, mas a maioria está bem e não tem mais problemas do que outras áreas privadas da cidade.
Confira a propriedade, ande pela propriedade um pouco. Há muito grafite? O lugar é geralmente livre de lixo? Como é? Se é um bloco alto, como são os elevadores?
Em geral, é melhor ser um pouco flexível. Oferecer a propriedade mobilada ou parte mobilada e estar preparado para acomodar os desejos de um inquilino que você acha que vale a pena.
Nova construção ou construção antiga?
Tenha cuidado ao comprar novo. Os apartamentos brilhantes no centro da cidade são tão sedutores, com suas cozinhas e banheiros projetados, mas nem sempre têm uma boa relação qualidade / preço.
Muitas vezes o desenvolvedor terá um preço que não é realmente um preço de mercado verdadeiro.
Clubes de propriedades
Os empreendimentos do centro da cidade também são favoritos dos ‘Property Clubs’, que prometem negociar acordos a granel com os desenvolvedores e repassar os chamados descontos para seus membros.
Sem dúvida, há barganhas a serem feitas ocasionalmente comprando dessa maneira. Se você precisa comprar um novo, às vezes é melhor comprar o último flat no bloco, pois o desenvolvedor quer passar para o próximo projeto e pode estar aberto a ofertas menores.
O melhor rendimento de aluguel e períodos mínimos de vazios, geralmente é melhor comprar em áreas urbanas, cidades, locais com universidades, hospitais, boas oportunidades de emprego, etc.
Mas você deve considerar a compra de um imóvel muito longe, em outra região. É certamente verdade que algumas cidades e de grande circulação comercial são melhores do que outras quando se trata de alugar imóveis.
Local pode ser melhor
Se você já mora em ou perto de uma boa área de investimento, é na minha opinião que é melhor pesquisar sua área local primeiro porque você a conhece melhor.
Além disso, você pode facilmente voltar várias vezes para verificar se está tomando a decisão certa, enquanto isso geralmente é muito difícil se você se depara com uma longa jornada para ir e voltar para fazer essas verificações necessárias.
Vale a pena comprar em leilão?
A maioria das pessoas tende a comprar propriedades da maneira tradicional. Eles vêem uma propriedade adequada colocada em uma oferta sujeita a contrato, uma vez aceitos, eles procedem a arranjar uma hipoteca e empregam um advogado, agrimensor, etc. para lidar com transferências e pesquisas que possam ser necessárias.
Esse processo pode levar até três meses e a compra de propriedades arrendadas é um processo particularmente complicado.
Mas há um caminho mais rápido. Compre em leilão. Normalmente, você pode comprar uma propriedade em leilão por um preço menor do que o tradicional, mas há algumas limitações muito importantes a serem levadas em conta.
Os leilões são realmente para pessoas com fundos disponíveis, e você também é fortemente aconselhado a verificar o pacote legal e realizar uma pesquisa antes da licitação – então você realmente precisa saber o que está fazendo.
Em tempos de alta demanda de propriedade, geralmente é melhor deixar os leilões para os desenvolvedores e construtores profissionais, pois eles têm os fundos disponíveis e sabem com clareza quanto terão que gastar para reformar a propriedade. E no caso de construtores, é claro, as reformas são um custo interno.
Não seja um “investidor de poltrona”
Nos últimos anos, muitas pessoas acreditaram que tudo o que precisavam fazer para investir em propriedades era procurar em alguns sites, talvez ingressar em um clube de propriedades e deixar o clube selecionar propriedades das quais eles selecionavam.
Quando se trata de investimento imobiliário de sucesso, se você está comprando para deixar ou procurando desenvolver, não há alternativa para ‘sujar as mãos’.
Você tem que realmente ver a propriedade você mesmo – ninguém vai ser tão cuidadoso com seu dinheiro quanto você. Pode ser um trabalho muito duro e tedioso, mas infelizmente, como no emagrecimento, onde a única coisa que realmente funciona é comer menos e se exercitar mais.
Rendimento ou crescimento de capital?
Uma consideração muito importante ao comprar qualquer propriedade de investimento é decidir o que é mais importante para você, rendimento ou o capital de crescimento, ou uma boa combinação dos dois?
A forma de calcular o rendimento de uma propriedade é angariar a renda bruta anual, subtrair todos os custos (ou seja, taxas de serviço, aluguel de terrenos, seguros de edifícios, reparos e renovações) e dividi-los no preço de custo total e multiplicar por 100 lhe dará o rendimento bruto em porcentagem.
Para determinar todo o rendimento líquido importante, você deve subtrair qualquer comissão do agente locativo. Lembre-se de que essa é a maneira verdadeira de descobrir se uma propriedade oferece um bom rendimento.
Não basta somar todos os seus custos, incluindo os pagamentos da hipoteca, subtraí-los do aluguel e dizer: ‘isso é o quanto estou ganhando’.
É claro que esse cálculo é essencial, mas apenas para suas próprias circunstâncias pessoais. Em outras palavras, você pode pagar, você pode pagar a hipoteca, taxas de serviço, etc, durante os períodos de vazio, mas não vai dizer-lhe o potencial de investimento real.
Mas, supondo que você não esteja preocupado com o crescimento do capital, ou acredite que não haverá nada a curto prazo e que precise saber se deve comprar para deixar ou simplesmente colocar tudo no banco. Calcule o rendimento líquido e veja como ele se compara com as taxas de poupança atuais.
Quando se trata de comprar para deixar propriedades , rendimento ou crescimento de capital, você não pode ter tudo
De um modo geral, geralmente há um trade-off entre rendimento e crescimento de capital – você pode obter um bom rendimento, mas geralmente você tem que sacrificar algum crescimento de capital.
Muitas vezes, as propriedades de alto padrão tendem a não dar um rendimento tão bom, mas retornam um bom crescimento de capital.
Pessoalmente, acredito que, a menos que você seja muito rico ou necessite desesperadamente do aluguel como renda, é melhor se conformar com um bom equilíbrio – rendimento médio com crescimento médio do capital.
Um melhor rendimento
Desde que você compre dentro de uma grande cidade, você normalmente obterá uma taxa muito melhor de retorno de aluguel de uma propriedade do conselho, embora você não receba a mesma quantia de valorização do capital.
Mas é claro que, no caso improvável de o mercado cair, você obterá menos depreciação de capital. A este respeito, a compra de uma boa propriedade ex-autoridade local é, na verdade, uma opção de risco mais baixo do que a compra de uma opção mais de alto nível.
Você pode obter uma hipoteca?
Claro, a menos que você seja um rico investidor em dinheiro, tudo se resume a conseguir uma hipoteca, que hoje em dia não é tão fácil.
Lembre-se que muitos credores não emprestam em blocos de mais de seis andares, portanto, verifique sempre com seu corretor ou provedor de hipoteca antes de prosseguir com sua compra.
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