Ao olhar para uma nova propriedade de investimento comercial ou de varejo pela primeira vez, é aconselhável ter alguma forma de lista de verificação e sistema que auxilie no processo. Criamos esta lista de verificação para ajudá-lo no caminho certo.
Ao inspecionar a propriedade é quase como ter seu próprio processo de due diligence em andamento. Não acredite em tudo que você vê e certamente investigue qualquer coisa de pergunta. Qualquer coisa importante que alguém lhe diga sobre a propriedade deve ser investigada.
Ter um olho atento para detalhes de propriedade e um processo diligente de registro enquanto você anda é a única maneira de inspecionar propriedades de investimento. É notável como esses registros têm que ser revisitados em um momento posterior para reavaliação.
Questões Básicas
Então, vamos considerar o seguinte como algumas das questões básicas a serem analisadas em seu processo de inspeção de propriedades.
1. Cópia dos registros
Uma cópia dos registros do título de propriedade é fundamental para sua inspeção antes mesmo de você começar. Como parte desse processo, também procure uma cópia dos registros da pesquisa e quaisquer concessões ou licenças existentes.
Procure também quaisquer interesses não registrados que possam não aparecer no título da propriedade. Em caso de dúvida, procure um bom advogado de propriedade para ajudar.
2. Limites da propriedade
Tome cuidado para entender a localização dos limites da propriedade e procure os rastreamentos de pesquisa relevantes para o plano de pesquisa. Em caso de dúvida, procure um bom inspetor.
3. Valor do imóvel
Dentro do título de propriedade da terra, pode haver uma série de servidões, ônus e outros interesses registrados que precisam ser totalmente investigados.
Esses interesses podem impactar o preço que a propriedade atinge no momento da venda e também podem afetar o método de ocupação do aluguel.
Se existir algum interesse registrado no título da propriedade, uma cópia da documentação relevante é a primeira etapa da investigação que deve ser seguida por perguntas.
4. Registros do conselho local
Os registros do conselho local também podem ter impacto na propriedade. Há algum pedido ou aviso que tenha sido emitido ou esteja pendente na propriedade, e essas coisas podem ser motivo de preocupação para o possível investidor?
5. Zoneamento da propriedade
O zoneamento da propriedade e a atividade de zoneamento ou mudanças na delegacia podem impactar uma propriedade.
Como parte desse processo, é aconselhável incluir propriedades vizinhas e inspecioná-las para garantir que elas tenham pouco ou nenhum efeito ou impacto na propriedade do assunto.
6. Problemas de planejamento
Cópias do plano da cidade local ajudarão você a entender os problemas atuais de planejamento. Uma discussão com o escritório de planejamento local ou o responsável pelo planejamento pode colocá-lo no caminho certo e explicar quaisquer questões ou assuntos atuais que possam surgir.
Nesse processo, é prudente manter registros das discussões e das descobertas.
7. Documentação da concessão
Se a cópia da documentação da concessão estiver disponível para propriedades vizinhas, procure-a e revise-a. É sempre bom saber o que os inquilinos vizinhos estão fazendo e por quanto tempo eles estarão lá.
8. Topografia
A topografia local e os planos em toda a área imediata ajudarão você a entender a queda da terra e o impacto de qualquer encosta e drenagem natural. Observe a localização de todos os cursos de água e planícies de inundação. Procure a história de qualquer inundação na área.
9. Fornecimento de energia
O fornecimento de eletricidade para dentro e através da área deve ser entendido. Se a sua propriedade é uma propriedade industrial, o fornecimento de energia para a propriedade será estrategicamente importante para qualquer inquilino industrial.
Se existirem servidões ou ônus sobre a propriedade para eletricidade, procure entender os direitos e obrigações que esses documentos criam no proprietário da propriedade.
10. Comodidades
Os serviços e comodidades da propriedade de investimento afetarão as futuras operações e o interesse da comunidade empresarial. A pergunta a fazer aqui é a natureza desses serviços e comodidades e se eles estão bem conservados.
11. Procure mudanças
Procure mudanças nos corredores rodoviários e de transporte que afetam a propriedade ou a região. Qualquer mudança nas estradas pode mudar drasticamente o modo como a propriedade é usada.
12. Transporte público estável
Procure a localização do transporte público e seu potencial para melhorar sua função de propriedade. Muitas empresas precisam de transporte público estável e frequente para ajudar os funcionários a acessar seus trabalhos.
13. Comunidade Local
Veja a comunidade e os dados demográficos da região. Os padrões de crescimento dos últimos 5 a 10 anos ajudarão você a entender o futuro da propriedade.
14. Avaliadores de propriedades
Outros avaliadores de propriedades na área são uma boa fonte de inteligência de mercado. Eles geralmente podem contar a história da área e o sentimento atual do negócio.
Níveis de aluguel, incentivos e preços de venda por metro quadrado são elementos valiosos da inteligência de mercado. Todos terão impacto no rendimento que a propriedade apresenta para qualquer investidor imobiliário.
15. Observe as opções
Olhe ao redor da área para ver quantas outras propriedades estão atualmente disponíveis para venda. Busque detalhes dessas propriedades e os preços que estão sendo procurados.
Se essas propriedades estiverem no mercado há muito tempo, você terá uma ideia de quão aceitáveis são os preços regionais e o sentimento comercial no momento de sua inspeção.
16. Obtenha detalhes
Olhe ao redor da área para ver quantas propriedades estão vagas no momento. Com referência a cada propriedade vaga em particular, obtenha detalhes sobre a locação sendo solicitada e o horário em que a propriedade está no mercado.
Você precisará formar seu próprio julgamento sobre se essas locações são relevantes e razoáveis no mercado atual.
17. Oferta e demanda
A oferta e demanda de espaço vago por categoria de propriedade é uma investigação a ser realizada na região. O que você quer saber é exatamente quanto espaço está entrando no mercado no futuro e quanto espaço existe agora para os ocupantes ocuparem.
18. Empreendimentos imobiliários locais
Confira todos os novos empreendimentos imobiliários que possam estar nos estágios iniciais de consideração e aprovação do desenvolvimento. A questão principal aqui é o impacto que essas propriedades podem ter em sua propriedade.
19. História da região
A história da área é sempre de alto valor para você. Em propriedades de investimento comercial, industrial e de varejo, a história que você procura é nos últimos cinco anos.
É notável a quantidade de informação que você pode obter nas vendas de propriedades regionais e nas tendências de aluguel.
Dado que a propriedade de investimento comercial e de varejo funciona no ciclo de ascensão e queda, é a história que pode abrir sua compreensão do que está acontecendo e para onde as coisas estão indo.
20. Ouça os engenheiros e arquitetos
Com qualquer investigação de propriedade, e particularmente com propriedades que são complexas e grandes, é aconselhável procurar os comentários de arquitetos e engenheiros.
O que você precisa fazer aqui é comentar a integridade estrutural da propriedade e sua vida útil futura. Também procure identificar como a propriedade pode ser expandida ou recondicionada quando os tempos exigem.
21. Horários de locação
Procure os horários de locação para outras propriedades na área. Embora nem sempre sejam obtidos facilmente, são de grande valor.
Eles lhe dirão muito sobre a atividade em outras propriedades e edifícios que podem afetar sua futura estratégia de locação ou venda de propriedades. O que você não quer é um fator de vacância significativamente alto perto de sua propriedade quando você está tentando locá-lo.
22. Fator de estabilidade do negócio
Revise a delegacia local para as empresas maiores e como elas operam. Ao fazer isso, você pode entender quem são os principais atores empresariais e os principais empregadores.
Ter essas empresas na área é bom, mas perdê-las pode ser uma grande ameaça para a região. Nós chamamos isso de fator de estabilidade do negócio. Ele deve fazer parte de sua avaliação de propriedade de investimento para o futuro.
23. Outras empresas da área
Analise os outros principais arrendamentos da área e veja como eles funcionam. Eles podem enfatizar e melhorar a área, dependendo de como eles operam e os horários do dia em que o fazem.
O principal exemplo é uma empresa de transporte que tem picos de acesso a veículos em determinados momentos do dia. Isso pode desafiar os outros negócios na área e como eles operam.
24. Conheça a região
Caminhe ao redor do distrito e da propriedade, tirando muitas fotografias para investigação posterior. É surpreendente como fotografias úteis se tornam para a reavaliação da inspeção da propriedade.
Andar pelas ruas da região permite-lhe ter uma ideia da função das ruas e das propriedades vizinhas. Ele coloca você em uma perspectiva maior para os serviços e comodidades e a função de todas as empresas locais.
Uma dica na manutenção de fotografias digitais para evidências posteriores é a reversão das fotos importantes para arquivos do tipo ‘gif’.
Este formato não é facilmente alterado e, portanto, mais estável como prova judicial de assuntos críticos.
25. Conheça as outras empresas
Bata nas portas de outras empresas locais e converse com elas sobre como as coisas funcionam localmente para elas.
Outros lojistas e empresas da região lhe dirão muito e o colocarão no caminho dos desafios e problemas da região. Inspecionar a propriedade de investimento comercial é muito mais um processo físico.
Somente desta maneira você pode se conectar completamente com a função de propriedade antes de formar uma opinião sobre sua adequação aos seus planos, preços, aluguel ou ocupação.
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