As decisões de investimento imobiliário são tomadas com base nos critérios do investidor. A menos que a propriedade alugada sirva para algum outro propósito, talvez para fechar uma troca de impostos 1031 às pressas, taxa de capitalização, taxa interna de retorno, retorno de dinheiro em dinheiro ou algum outro fator ou combinação de todos os fatores, diga ao investidor imobiliário se deve fazer o investimento ou ir embora. Afinal, investir em imóveis tem tudo a ver com números.
Há, no entanto, a questão de qualquer “potencial de aluguel superior” associado à propriedade geradora de renda que os investidores imobiliários prudentes devem considerar antes de tomar decisões de investimento. Este nem sempre é o caso, porém. Notavelmente, há momentos em que os investidores imobiliários rejeitam boas oportunidades de propriedades para investimento porque não consideram adequadamente o potencial de valorização de uma propriedade na receita de aluguel.
Uma propriedade de rendimento com “potencial de renda superior” implica simplesmente que as suas rendas são mais baixas do que o mercado suportará e o “potencial” para recolher rendas mais altas e gerar mais rendimentos é uma possibilidade real. Para o investidor imobiliário analisando o imóvel de renda significa: “espere, e não tome nenhuma decisão de repassar o imóvel até que você tenha reavaliado o fluxo de caixa com base em vários outros cenários de aluguel”.
Acredite ou não, os vendedores (ou seus agentes), às vezes, seja por negligência ou pesquisa defeituosa, não consideram o verdadeiro potencial de renda da propriedade ao estabelecer um preço. Nesse caso, qualquer APOD, Proforma, Pacote de Marketing ou outra declaração de receita e despesa apresentada a você, no mínimo, distorce a receita e todas as principais taxas de retorno que orientam sua decisão de investimento. Se não houver contestação e você confiar nesses números e considerá-los desfavoráveis, poderá deixar passar uma boa oportunidade de investimento. Acontece.
Sempre conduza sua própria pesquisa de aluguel. Saiba o que as propriedades de aluguel comparáveis na área estão recebendo pelos aluguéis e, em seguida, faça sua própria avaliação do que o mercado suportará. Você pode descobrir algo que o vendedor ignorou ou talvez descobrir que o vendedor definiu o preço da propriedade sem levar em consideração o potencial de aluguel.
Em seguida, execute seus próprios números. Usando os aluguéis que você considera mais alinhados com o mercado, recalcule o fluxo de caixa da propriedade para investimento, cap rate, cash on cash, taxa interna de retorno e outras medidas financeiras. Quem sabe, você pode descobrir uma pepita de um negócio que, de outra forma, poderia ter perdido. Acontece.
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