Quantos metros de frente para estrada a propriedade tem?
Esta questão está entre as mais importantes ao avaliar o valor da propriedade comercialmente zoneada em uma cidade ou município. Para alguns, a razão pela qual esta questão é tão importante pode parecer bastante óbvia. No entanto, existem várias razões pelas quais investidores, desenvolvedores, construtores e proprietários de empresas desejam ter grandes áreas de fachada em suas propriedades comerciais.
Para os proprietários de empresas, é melhor que eles tenham suas lojas localizadas convenientemente para seus clientes. Se estiverem em uma rodovia ou estrada principal, terão grande visibilidade para o tráfego que passa. Isso pode trazer clientes para suas lojas que eles normalmente não veriam através de seu marketing normal. Além disso, um cliente novo no local pode encontrar a loja com muito mais facilidade quando estiver na linha de visão. A visibilidade na frente da estrada principal é uma grande vantagem para os proprietários de negócios e suas lojas.
Outra razão pela qual os proprietários de empresas gostam de ter suas lojas ao longo das principais rodovias é a facilidade com que os clientes podem entrar e sair da propriedade. Se eles forem forçados a dirigir por grandes estacionamentos, passar por trás de outras grandes lojas e estacionar em um terreno fechado, existe a possibilidade de que o cliente vá para um concorrente mais facilmente acessível.
Agora, isso pode ser um pouco forçado, porque uma empresa deve ser capaz de atrair clientes por conta própria por meio de marketing eficaz e boas práticas de negócios. No entanto, é definitivamente mais agradável acessar um local de negócios próximo à estrada, em vez de procurar seu caminho em estacionamentos, outros negócios e quem sabe o que mais. Quanto mais fácil for o acesso, mais agradável será a experiência para o cliente.
As duas principais razões para os proprietários de negócios terem suas lojas na frente das principais rodovias são a visibilidade e a facilidade de acesso. Vejamos por que todos os investidores, incorporadores e construtores desejam que as propriedades com as quais estão envolvidos tenham a maior área de fachada possível.
Essas três pessoas, investidores, incorporadoras e construtoras, são a base dos imóveis comerciais. Eles têm o dinheiro; eles têm a visão e, em última análise, são responsáveis por construir nossas comunidades.
Na maioria das vezes, essas pessoas escolhem as propriedades para investir que têm a maior quantidade de frente para a estrada ou criam as estradas para que os complexos de escritórios, centros de varejo e shoppings tenham a visibilidade e a facilidade de acesso que os proprietários de empresas procuram. em uma propriedade comercial rentável.
A vantagem subjacente para esses investidores desenvolverem e construírem propriedades com grandes fachadas rodoviárias é o fato de que essas propriedades comerciais, conhecidas como parcelas externas, são muito mais valiosas do que as terras fechadas em parcelas atrás delas! A diferença entre esses valores de propriedade pode ser bastante drástica.
Por exemplo, recentemente eu estava avaliando uma extensão bruta de 56 acres de terra em Rome, GA. Tinha mais de 2.000 pés de fachada em uma rodovia importante! A frente da propriedade foi zona comercial, enquanto a parte de trás foi zona multifamiliar. Depois de falar com o corretor e observar as comps (vendas comparáveis), ficou claro que as parcelas seriam avaliadas em aproximadamente $ 600.000 por acre desenvolvido. (Eles poderiam valer mais se conseguíssemos colocar lojas de marcas nacionais na propriedade). No entanto, aqueles em parcelas, sem a fachada da estrada, seriam avaliados apenas em $ 225.000 por acre. Esta é uma redução de $ 375.000 no valor simplesmente porque aqueles em parcelas estão a algumas centenas de metros de distância da rodovia real.
Essa notícia cortou muito minha margem de lucro geral.
Nem todos os casos são tão extremos. No entanto, é sempre verdade que uma encomenda enviada será mais valiosa do que uma encomenda recebida. É por isso que investidores, incorporadores e construtores desejam imóveis com frente para a estrada principal. É simplesmente mais valioso!
Proprietários de negócios e investidores escolherão de bom grado uma propriedade com grande fachada de estrada em vez de um lote fechado, ou um lote com pouca ou nenhuma fachada de estrada. Use este fato importante ao avaliar as propriedades e o valor que elas possuem.
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