O que vem a seguir para o setor imobiliário?
Para a maioria das pessoas, os imóveis continuam sendo uma parte crítica do patrimônio líquido pessoal. Apesar da recuperação do mercado de ações, o patrimônio líquido médio de uma família americana caiu cerca de 25% devido às quedas nos valores imobiliários e nos ativos de investimento.
Visão Geral das Tendências do Mercado – Foco em Boston
Embora ainda sofra por causa da turbulência contínua nas áreas âncora de emprego de Serviços Financeiros, Seguros, Imóveis (FIRE), houve sinais de estabilidade nas principais áreas metropolitanas e próximas a elas, como Boston. Embora o cenário do emprego permaneça sombrio, a área estatística metropolitana de Boston (MSA) mostrou os ganhos mais fortes nos valores das propriedades em 2009, de acordo com um relatório divulgado recentemente pela Zillow Real Estate Market Reports.
Mesmo com os fortes ganhos ajudados pelo crédito do governo federal para compradores de casas pela primeira vez e taxas de juros hipotecárias baixas contínuas, permanecem quase 25% das casas que estão “de cabeça para baixo” em suas hipotecas pendentes.
O alto desemprego persiste, pois as empresas continuam anunciando demissões ou adiando contratações. E, dada a onda esperada de produtos hipotecários criativos, como empréstimos Alt-A, empréstimos apenas com juros e hipotecas com taxas ajustáveis ”pegue um pagamento”, redefinindo para taxas mais altas, pressionando os proprietários de imóveis que não conseguem refinanciar devido à falta de empregos ou falta de valor, provavelmente haverá um aumento no número de execuções hipotecárias.
De acordo com a pesquisa relatada pelo HousingPredictor.com, as principais áreas metropolitanas dos EUA provavelmente não terão um boom imobiliário até depois de 2020. Com mais de 7 milhões de pessoas desempregadas e outras 20 milhões listadas como subempregadas, pode ser 2017 ou 2020 quando esses trabalhadores são absorvidos. E a venda de imóveis depende de quem tem emprego.
Os booms imobiliários geralmente ocorrem em ciclos de sete a dez anos, com algum gatilho externo precipitando uma crise que estourou a bolha. É improvável que a situação atual seja diferente.
Implicações para investidores
As taxas de vacância de apartamentos deverão aumentar até 2010 para cerca de 7% a 10%. O colapso contínuo da confiança sobre empregos dificulta a formação de famílias, pois os indivíduos podem adiar o casamento ou voltar a morar com os pais ou parentes ou morar com amigos.
À medida que as execuções hipotecárias aumentam, provavelmente haverá maior demanda por moradias substitutas, de modo que as taxas de desocupação podem cair. E, à medida que os trabalhadores tentam manter suas opções em aberto para acomodar a mudança em busca de oportunidades de emprego, a demanda por aluguéis provavelmente também aumentará. A ressalva é que provavelmente também haverá uma gama de opções de fornecimento que pressionarão os aluguéis. E, como resultado das contínuas condições econômicas ruins, os proprietários podem esperar que a qualidade de crédito dos inquilinos diminua.
Os apartamentos terão que competir com uma oferta crescente de residências unifamiliares. Atualmente, as residências unifamiliares disponíveis para aluguel aumentaram para quase 10% em comparação com a média de longo prazo de 4,5%. E uma mudança de política da administradora de hipotecas Fannie Mae permitirá que os locatários que moram em casas ou apartamentos onde os proprietários foram executados não sejam mais despejados. Isso provavelmente significa que o maior proprietário de aluguel de uma família nos EUA será uma entidade quase governamental.
O volume de vendas no mercado multifamiliar está distante e deve continuar. Os potenciais compradores continuam esperando a estabilização dos preços. Continuará a haver uma mudança para cima nas taxas de cap rate em 1% a 2% aproximando-se das taxas de cap rate de 2002 (8,2%) o que contribuirá diretamente para a pressão descendente sobre os preços na faixa de outros 10% a 20%.
E, dados os critérios de subscrição mais rigorosos, como exigências de adiantamento mais altas, o número de investidores capazes de adquirir uma propriedade provavelmente será limitado. Mas haverá oportunidades para os investidores com capital e crédito comprarem quando os preços se estabilizarem.
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