AVISO! Se você está pensando seriamente em comprar uma casa em 2010, talvez não tenha muito tempo! Com a recessão de 2007-2009 desaparecendo na história, os compradores estão retornando ao mercado imobiliário em massa. No entanto, o que a maioria dos compradores não percebe é que há muitas forças trabalhando contra eles que podem tornar difícil encontrar pechinchas reais na primavera e no verão. Aqui estão cinco forças principais que moldam o mercado no início deste ano, e é melhor você prestar atenção a elas:
1. De acordo com as disposições do pacote de estímulo maciço projetado para apoiar o mercado imobiliário, o Fed compra títulos hipotecários há mais de um ano para manter a liquidez no mercado imobiliário, que também apoiou artificialmente as taxas abaixo de 5%. . No entanto, esta parte do estímulo ER está diminuindo em março e já está elevando as taxas em antecipação ao grand finale do programa. O que isso significa para o mercado hipotecário? Isso significa que vem março ou abril, você não encontrará mais taxas baixas ou médias de 5%. O consenso da maioria dos economistas e jornalistas financeiros é que teremos 6% de hipotecas no verão. O que isso significa para você? Tenha seu empréstimo aprovado e bloqueie a taxa até meados de fevereiro!
2. Com a demanda do “mercado normal” por títulos garantidos por hipotecas ainda muito baixa, os credores irão restringir ainda mais suas diretrizes de subscrição. A prévia disso foi demonstrada em dezembro de 2009, quando seguindo FNMA e Freddy todos os credores aumentaram os requisitos de pontuação de crédito para hipotecas prime em 20 a 40 pontos, FHA os seguiu com o aumento da pontuação mínima de 595 para 620, e alguns credores fizeram 640 como pontuação mínima para FHA ou qualquer outro empréstimo garantido pelo governo. No verão, o sistema de crédito provavelmente ficará ainda mais apertado, pois os bancos terão um mercado muito menor para vender seus empréstimos, o que os forçará a escolher apenas a nata dos tomadores de empréstimos para apostar. Se você não for um deles, talvez precise ter pelo menos 25-30% de entrada, índices abaixo de 30% e pontuação de 750 para ter alguma chance de obter um empréstimo à habitação.
3. Despercebido pelos compradores, o governo aprovou uma série de novas leis nos últimos dois anos, é claro que todas elas foram feitas sob slogans altamente divulgados de ajudar Joe, o consumidor. Na realidade, essas novas leis praticamente eliminaram o corretor de hipotecas como participante viável no mercado. O governo culpou os corretores por empurrar produtos hipotecários “criativos” para consumidores sem educação que não podiam pagar por eles, no entanto, a realidade é que os corretores estavam apenas vendendo produtos empurrados ao público pelos BANCOS! A verdade é que as corretoras não oferecem produtos próprios, as corretoras não participam das reuniões das diretorias dos bancos que decidem quais produtos financeiros oferecer ao público, as corretoras só vendem o que os bancos oferecem se o público exigir isto. Em 2006 as corretoras eram responsáveis por 60% de todos os empréstimos originados neste país, até o primeiro trimestre de 2010 – menos de 5%! Por que você deveria se preocupar com isso? Muito simples: enquanto desfrutavam de acesso praticamente ilimitado a bilhões e trilhões de dólares do contribuinte, os bancos conseguiram eliminar a única força de mercado séria que manteve suas taxas de hipoteca competitivas na última década. Sem corretores, toda a originação de empréstimos agora vai para bancos de varejo com sua equipe “amigável e experiente” que não dá a mínima se você comprar sua hipoteca hoje a 7% ou não, porque eles recebem salário pago por seus depósitos de poupança e tarifas bancárias injustas, e porque sua única alternativa é ir a uma agência de varejo de outro banco, onde você terá tanta competência e vontade de baixar as taxas quanto na primeira agência. Considere isto: os bancos discretamente conseguiram monopolizar um mercado no valor de $ 10-15 TRILHÕES DE DÓLARES, e seus lucros (distribuídos entre sua taxa de hipoteca e a atual taxa do Fed, que é 0%) por empréstimo são os mais altos que já tiveram na história ! Agora, você recebeu um cartão postal de agradecimento do CEO do seu banco no ano passado por ajudar os bancos com algum dinheiro grátis?
4. O programa de crédito fiscal para compradores de casas também termina em abril. Você deve estar em depósito até 30 de abril e fechar o depósito até junho, o que significa que em março/abril veremos multidões de compradores de última hora tentando aproveitar o programa e o inventário de casas, especialmente na faixa de preço de 200-400K estará sob forte pressão dos compradores, assim como vimos em outubro e novembro de 2009, antes de se saber que o programa de crédito fiscal será estendido. Desta vez é diferente – não haverá mais extensões. Essa foi a extensão final, e quem perdeu a oportunidade de aproveitar esse programa por falta de estoque no mercado, vai tentar comprar algo dessa vez.
5. Tradicionalmente, março é o primeiro mês da temporada oficial de compras em San Diego. Na minha planilha de 10 anos, as vendas de março representam um aumento médio de 30 a 50% no número de vendas fechadas em relação a fevereiro do mesmo ano! Acreditem que este ano não será diferente. No entanto, aqueles que acordarem tarde e começarem a comprar uma casa em março enfrentarão uma concorrência muito mais acirrada e serão forçados a licitar propriedades além do que podem avaliar razoavelmente, o que forçará os compradores a aumentar sua entrada ou desanimar. e acabar à margem novamente.
O mercado imobiliário foi atingido o suficiente a ponto de até mesmo os pessimistas amargos começarem a falar sobre uma reviravolta. Alguns ainda estão falando sobre um enorme “estoque sombra” de casas que os bancos supostamente estão segurando para evitar o colapso do mercado e que, quando finalmente chegar, o mercado vai afundar, no entanto, essa conversa foi perpetuada desde o final de 2008 e ninguém sabe quando e se esse estoque entrará no mercado. Hoje, os bancos podem despejar quatro ou cinco vezes mais estoques no mercado, onde as casas atraem de 10 a 30 ofertas na primeira semana, e os compradores simplesmente as engolem e seguem em frente.
Então, o que você deve fazer agora para aproveitar a situação no que resta da verdadeira temporada de caça às pechinchas?
1. Obtenha seu empréstimo pré-qualificado agora mesmo, não espere que a restituição do imposto chegue à sua conta bancária. Se você precisar pedir dinheiro emprestado aos parentes para o adiantamento, faça-o, você pode pagar de volta com o dinheiro do crédito fiscal, com a restituição do imposto ou lavar a roupa deles pelos próximos 30 anos, mas tenha seu empréstimo totalmente aprovado no maior valor possível e disponibilize-o quando fizer ofertas. Ninguém analisa seriamente suas ofertas hoje, a menos que você possa anexar uma aprovação de empréstimo sólida junto com um comprovante de fundos para pagamento inicial.
2. Certifique-se de ter uma ideia clara do que está procurando e de que seja realista. Não peça ao seu agente para enviar tudo de Bonsal a San Ysidro na faixa de 100K a 800K e espere trabalhar com esse agente. Sente-se com seu agente, descreva as áreas, tipos de propriedades que você terá como alvo, pagamentos mensais máximos, incluindo HOA, Mello Roos, impostos prediais, seguro residencial, contas de serviços públicos e qualquer outra coisa que se torne sua responsabilidade mensal. Saber o que você quer ajuda você a conseguir isso quatro vezes mais rápido!
3. Use a tecnologia a seu favor. Existem muitos sites imobiliários que permitem configurar uma página de pesquisa automatizada e receber anúncios que correspondam aos seus critérios no minuto em que os anúncios chegam ao mercado ou com qualquer outra regularidade de sua escolha. Essas ferramentas automatizadas permitem que você obtenha uma “vantagem injusta” sobre a maioria dos outros compradores e corretores de imóveis não tecnicamente experientes: se você for o primeiro a saber sobre as listagens, terá a vantagem de fazer suas ofertas antes de todos os outros.
4. Faça ofertas, mais ofertas e mais algumas ofertas! Na faixa de preço abaixo de $ 300.000 na maioria das áreas de San Diego, agora são necessárias 20 a 30 ofertas antes de você aceitar uma, então seja paciente, mas também esperto. Faça ofertas em listagens realistas, onde você tem mais chances de aceitar sua oferta. Se você tiver um empréstimo da FHA, não vá atrás de listagens de “investidor flip”, a FHA não permitirá isso por 90 dias após a data de compra original. Não faça ofertas em listas de venda a descoberto, onde o corretor envia TODAS as ofertas ao credor e espera seis meses para que o credor aceite uma oferta, o que transforma o processo em um leilão prolongado. Não se sujeite a algumas listagens REO se o corretor de listagem REO insistir em ver o primogênito de meus compradores, testes de DNA e pré-aprovação pelo credor da escolha do corretor de listagem ANTES de eles olharem para sua oferta. (A propósito, sempre que o agente REO estiver solicitando a pré-aprovação de seu credor, entenda que isso é feito apenas para facilitar um discurso de vendas desse credor, então reclame sobre isso ao Departamento de Imóveis da Califórnia, diga a eles que em seu opinião é contra o espírito da California AB957 “Buyer’s Choice Act” de 2009, especialmente se você já tiver sua pré-aprovação de outro credor! Se você acabar colocando 20 ofertas em listagens REO, isso significa que você tem que ser pré-aprovado por 20 credores ANTES mesmo de saber se sua oferta será aceita? Parece ridículo, não é?)
5. Seja criativo! Se você não conseguir o que deseja diretamente, procure outras maneiras de obter os mesmos resultados. Considere comprar um conserto superior e usar um empréstimo de reabilitação para fazer os reparos, considere comprar uma casa menor e adicionar metragem quadrada ao tamanho desejado da casa, considere novas construções, opções de aluguel, devolução do vendedor ou outras formas criativas de obter na casa. Familiarize-se com essas estratégias criativas, elas podem ser o seu ingresso para a casa própria hoje.
Este não é o momento de procrastinar e aguardar a restituição do imposto de abril antes de começar a comprar uma casa. Aja agora e aproveite os últimos meses do MELHOR momento para comprar uma casa nas últimas décadas!
Comments are closed