A maioria das pessoas entende que um Agente de Compradores é o agente que representa um comprador por meio de uma transação imobiliária e Agente de vendedores representa o Vendedor durante a transação. Muitas vezes, os compradores não entendem exatamente o que “Agência Limitada” (às vezes referido como Agência Dupla) é e como isso afetará sua venda ou compra. Em Utah, a definição exata de Agência Limitada retirada diretamente de um Contrato de Consentimento de Agência Limitada da Associação de REALTORS® de Utah diz:
“Um Agente Limitado representa o vendedor e o comprador na mesma transação e trabalha para auxiliar na negociação de uma transação mutuamente aceitável. Um Agente Limitado tem deveres fiduciários tanto para o vendedor quanto para o comprador. No entanto, esses deveres são “limitados” porque o agente não pode fornecer aos lealdade total de ambas as partes, confidencialidade total e divulgação completa de todas as informações conhecidas pelo agente. Por esse motivo, um Agente Limitado deve permanecer neutro na representação de um vendedor e comprador e não pode divulgar a nenhuma das partes informações que possam enfraquecer a negociação posição do outro; como o preço mais alto que o comprador pagará ou o preço mais baixo que o vendedor aceitará. Um Agente Limitado deve, no entanto, divulgar a ambas as partes informações relevantes conhecidas pelo Agente Limitado sobre um defeito na Propriedade e/ ou a capacidade de cada parte de cumprir as obrigações acordadas e deve divulgar as informações fornecidas ao Agente Limitado em sigilo, por qualquer uma das partes, se a falha na divulgação for uma deturpação material em relação à Propriedade.”
Em Utah, é é legal agir como um agente limitado, mas é do interesse do comprador ou do vendedor permitir uma agência limitada? Se você trabalha exclusivamente com um Agente de Compras, esse agente deve trabalhar para localizar sua casa e negociar o melhor negócio em seu nome. Eles devem estar um pouco cientes de sua situação financeira e quanto você planeja gastar na compra de uma nova casa. O Sellers’ Agent é contratado por um vendedor para comercializar a propriedade com a intenção de produzir um comprador. Esse agente geralmente está ciente da posição dos vendedores e quanto eles estariam dispostos a receber pela propriedade.
É aqui que o conflito pode se apresentar. Se o Agente estiver representando o comprador e o vendedor na mesma transação, eles estarão vinculados por deveres fiduciários a ambos os clientes. Seria impossível obter o melhor negócio se o agente representante deve permanecer neutro. A negociação só resultará em um mútuo “aceitável” negócio. Este pode ou não ser o “melhor negócio”.
Um Agente de Compras, que representa o interesse de um cliente, poderá compartilhar informações pertinentes que aprenderem que podem resultar em uma oferta menor do que o cliente pode ter apresentado inicialmente. Alternativamente, um Agente de Vendedores pode descobrir que o comprador provavelmente aceitará um contador, resultando em uma rede mais alta para o vendedor. As informações aprendidas podem ser compartilhadas durante uma agência exclusiva, no entanto, quando a agência limitada é um fator, essas informações não podem ser compartilhadas. Em Utah, cada cliente tem a opção de recusar ou aceitar agência limitada (ou dupla). O Contrato de Corretor de Comprador Exclusivo tem uma seção designada que explica totalmente (e requer uma assinatura para aceitar) Agência Limitada. Além disso, se a situação de Agência Limitada realmente surgir, o cliente terá que assinar novamente um acordo para isso. Cada parte (o comprador ou o vendedor) tem o direito de contratar um agente independente.
Muitos clientes costumam apontar o fato de que o Agente estará ganhando o dobro da comissão. Isso não deve ser considerado por nenhuma das partes envolvidas na Agência Limitada. Você deve se lembrar que este agente fará comissão sobre sua listagem, não importa quem o venda, e se o agente já estiver trabalhando com o comprador, qualquer coisa que o comprador comprar, o agente também fará comissão sobre isso. Essencialmente, qualquer negócio pode ser uma “comissão dupla” quando um agente trabalha com compradores e vendedores de forma independente. Portanto, é injusto fazer da comissão dos Agentes um fator ou uma ferramenta de negociação, para qualquer uma das partes.
Agência Limitada… VOCÊ deveria participar? Suponho que depende de quão bem você conhece seu agente. Você vai conseguir o melhor negócio? Possivelmente. Você pode ter que confiar em alguns de seus próprios instintos e pesquisas para determinar qual será o melhor negócio, pois você não terá total divulgação e aconselhamento de seu profissional imobiliário de agência limitada.
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