Introdução:
O Conselho de Padrões de Contabilidade Financeira (FASB) em 17 de agosto de 2010 divulgou seu “esboço de exposição” exigindo que as empresas registrem quase todos os arrendamentos em seus balanços como um ativo de “direito de uso” e um “pagamento futuro de arrendamento – passivo” correspondente . O que isso significa para o seu negócio em termos leigos? Esta proposta, em essência, elimina os arrendamentos operacionais; todos os arrendamentos (a menos que imateriais) seriam capitalizados usando o valor presente dos pagamentos mínimos do arrendamento. Portanto, as empresas que no passado tinham obrigações de arrendamento fora do balanço, agora devem registrar essas obrigações em seu balanço.
Um ponto-chave a considerar com relação às alterações propostas na contabilização do arrendamento é que, com toda a probabilidade, os arrendamentos operacionais existentes, assinados antes da implementação das novas regras, exigirão a reclassificação como arrendamentos financeiros que devem ser contabilizados no balanço patrimonial. Isso significa que os profissionais do setor imobiliário devem considerar imediatamente o efeito que os arrendamentos existentes e planejados terão nas demonstrações financeiras assim que as regras propostas forem implementadas. Como as obrigações de arrendamento operacional podem representar um passivo maior do que todos os ativos do balanço combinados, a reclassificação do arrendamento pode alterar significativamente o balanço patrimonial das empresas.
O impacto do registro dessas obrigações de arrendamento no balanço pode ter vários impactos, tais como: empresas que precisam alertar seus credores, pois agora não cumprirão suas cláusulas de empréstimo, negociar novas cláusulas de empréstimo com os credores devido à atualização financeira declarações, os índices usados para avaliar o potencial de crédito de um negócio serão afetados negativamente e a atualização da demonstração financeira de um locatário uma vez que a alteração entre em vigor pode resultar em um saldo de patrimônio mais baixo e alterações em vários índices contábeis
A base conceitual para a contabilização do arrendamento mudaria de determinar quando “substancialmente todos os benefícios e riscos da propriedade” foram transferidos, para reconhecer o “direito de uso” como um ativo e distribuir os ativos (e obrigações) entre o arrendatário e o arrendador.
Como parte do anúncio do FASB, o Conselho afirmou que, em sua opinião, “a contabilidade atual nessa área não retrata claramente os recursos e obrigações decorrentes de transações de arrendamento”. Isso sugere que o resultado final provavelmente exigirá que mais atividades de leasing sejam refletidas no balanço patrimonial do que atualmente. Em outras palavras, muitos, talvez praticamente todos, arrendamentos agora considerados operacionais provavelmente serão considerados capital sob os novos padrões. Assim, muitas empresas com grandes carteiras de arrendamento operacional provavelmente verão uma mudança significativa em suas demonstrações financeiras corporativas.
Parte do objetivo disso é coordenar os padrões contábeis de arrendamento com o International Accounting Standards Board (IASB), que define os padrões contábeis para a Europa e muitos outros países. O IASB e o FASB atualmente têm diferenças substanciais no tratamento de arrendamentos; particularmente notável é que os testes de “linha clara” do FAS 13 (se o prazo do arrendamento é de 75% ou mais da vida econômica e se o valor presente dos aluguéis é 90% ou mais do valor justo) não são usados por o IASB, que prefere uma abordagem de “fatos e circunstâncias” que envolve mais julgamentos. Ambos, no entanto, têm o conceito de capital (ou financeiro) e arrendamento operacional, porém a linha divisória é traçada entre esses arrendamentos.
O FASB aceitará comentários públicos sobre essa alteração proposta até 15 de dezembro de 2010. Se o FASB tomar uma decisão final em 2011 com relação a essa alteração proposta na contabilidade do arrendamento, as novas regras entrarão em vigor em 2013.
Além disso, a equipe da Securities and Exchange Commission relatou em um relatório exigido pela Sarbanes-Oxley, que o valor dos arrendamentos operacionais que são mantidos fora do balanço é estimado em US$ 1,25 trilhão que seriam transferidos para os balanços corporativos se essa proposta contábil mudança é adotada.
Imóveis comerciais:
O impacto no mercado imobiliário comercial seria substancial e terá um impacto significativo nos locatários e locadores comerciais. David Nebiker, sócio-gerente da ProTenant (uma empresa imobiliária comercial que se concentra em ajudar Denver e empresas regionais a criar estratégias, desenvolver e implementar soluções de instalações abrangentes e de longo prazo) acrescentou que “essa mudança proposta não afeta apenas os inquilinos e proprietários, mas corretores, uma vez que aumenta a complexidade dos contratos de arrendamento e fornece um forte impulso para os inquilinos executarem arrendamentos de prazo mais curto”.
Os arrendamentos de prazo mais curto criam problemas de financiamento para os proprietários, pois os credores e investidores preferem arrendamentos de prazo mais longo para garantir seu investimento. Portanto, os proprietários devem garantir financiamento para compra ou refinanciamento antes da implementação deste regulamento, pois o financiamento será consideravelmente mais difícil no futuro.
Esta alteração contabilística irá aumentar os encargos administrativos das empresas e o prémio de arrendamento para edifícios de um único inquilino será efetivamente eliminado. John McAslan, um associado da ProTenant, acrescentou que “o impacto dessa mudança proposta terá um impacto significativo no comportamento do leasing. Os locadores de prédios de um único inquilino se perguntarão por que não apenas possuir o prédio, se eu tiver que registrá-lo em minhas demonstrações financeiras de qualquer maneira? “
De acordo com as regras propostas, os inquilinos teriam de capitalizar o valor presente de praticamente todas as “prováveis” obrigações de arrendamento nos balanços corporativos. O FASB vê o leasing essencialmente como uma forma de financiamento na qual o proprietário está deixando um inquilino usar um bem de capital, em troca de um pagamento de arrendamento que inclui o principal e os juros, semelhante a uma hipoteca.
David Nebiker disse que “os reguladores não entenderam por que a maioria das empresas aluga e isso é para flexibilidade à medida que sua força de trabalho se expande e contrai, conforme as necessidades de localização mudam, e as empresas preferem investir seu dinheiro na produção de crescimento de receita, em vez de possuir imóveis. “
As mudanças contábeis propostas também afetarão os proprietários, especialmente as empresas de capital aberto ou com dívida pública com demonstrações financeiras auditadas. Proprietários de shoppings e trustes serão obrigados a realizar análises para cada inquilino localizado em seus prédios ou shoppings, analisando os termos de ocupação e taxas de aluguel contingentes.
Proprietários, inquilinos e corretores proativos precisam se familiarizar com os padrões propostos que podem entrar em vigor em 2013 e começar a negociar os arrendamentos de acordo.
Conclusão:
O resultado final desta proposta de mudança na contabilidade do arrendamento é um ônus de conformidade maior para o arrendatário, pois todos os arrendamentos terão um componente de imposto diferido, serão contabilizados no balanço, exigirão reavaliação periódica e podem exigir divulgação de demonstrações financeiras mais detalhadas.
Portanto, os locadores precisam saber como estruturar e vender transações que serão desejáveis aos locatários no futuro. Muitos arrendatários perceberão que as novas regras retiram os benefícios fora do balanço que o FASB 13 lhes oferecia no passado e determinarão que o leasing é uma opção menos benéfica. Eles também podem ver os novos padrões como sendo mais pesados e complicados de contabilizar e divulgar. Por fim, será um desafio para cada locador e corretor de imóveis comerciais encontrar uma nova abordagem para comercializar os arrendamentos de imóveis comerciais que os tornem mais atraentes do que os proprietários.
No entanto, essa alteração contábil proposta para o FAS 13 poderia estimular um mercado imobiliário comercial sem brilho em 2011 e 2012, pois as empresas decidiram comprar propriedades em vez de lidar com as questões administrativas de arrendamento em 2013 e além.
Em conclusão, é recomendável que os proprietários e inquilinos comecem a se preparar para essa mudança revisando seus contratos de arrendamento com seu corretor de imóveis comerciais e discutindo as ramificações financeiras com seu CFO, contador externo e contador fiscal para evitar possíveis surpresas financeiras se/quando a contabilidade mudar. são adotados.
Tanto David Nebiker quanto John McAslan, da ProTenant, indicaram que toda a sua equipe corporativa está continuamente se educando e aconselhando seus clientes sobre essas possíveis mudanças de forma pró-ativa.
Adendo – Definição de Capital e Arrendamento Operacional:
O conceito básico da contabilidade do arrendamento é que alguns arrendamentos são meramente aluguéis, enquanto outros são efetivamente compras. Por exemplo, se uma empresa aluga escritórios por um ano, o espaço vale quase tanto no final do ano quanto no início do aluguel; a empresa está simplesmente usando por um curto período de tempo, e este é um exemplo de arrendamento operacional.
No entanto, se uma empresa alugar um computador por cinco anos e, ao final do contrato, o computador estiver quase sem valor. O arrendador (a empresa que recebe os pagamentos do arrendamento) antecipa isso e cobra do arrendatário (a empresa que usa o ativo) um pagamento do arrendamento que recuperará todos os custos do arrendamento, incluindo o lucro. Esta operação é denominada de arrendamento mercantil, porém é essencialmente uma compra com empréstimo, devendo tal ativo e passivo ser registrado nas demonstrações financeiras do locatário. Essencialmente, os pagamentos do arrendamento mercantil são considerados amortizações de um empréstimo; depreciação e despesas de juros, em vez de despesas de arrendamento, são registradas na demonstração do resultado.
Os arrendamentos operacionais normalmente não afetam o balanço patrimonial de uma empresa. Há, contudo, uma exceção. Se um arrendamento tiver mudanças programadas no pagamento do arrendamento (por exemplo, um aumento planejado devido à inflação ou um feriado de arrendamento nos primeiros seis meses), a despesa de aluguel deve ser reconhecida em base igual ao longo da vida do arrendamento. A diferença entre a despesa de arrendamento reconhecida e o arrendamento efetivamente pago é considerada um passivo diferido (para o arrendatário, se os arrendamentos estiverem aumentando) ou ativo (se diminuindo).
Seja capital ou operacional, os compromissos mínimos futuros de arrendamento também devem ser divulgados em nota de rodapé nas demonstrações financeiras. O compromisso de arrendamento deve ser dividido por ano durante os primeiros cinco anos e, em seguida, todos os aluguéis restantes são combinados.
Um arrendamento é capital se qualquer um dos quatro testes a seguir for atendido:
1) O arrendamento transmite a propriedade ao arrendatário no final do prazo do arrendamento;
2) O arrendatário tem a opção de comprar o ativo a preço de banana no final do prazo do arrendamento
3) O prazo do arrendamento é de 75% ou mais da vida econômica do bem.
4) O valor presente dos aluguéis, usando a taxa de empréstimo incremental do locatário, é 90% ou mais do valor justo de mercado do ativo.
Cada um desses critérios e seus componentes são descritos com mais detalhes no FAS 13 (codificado como seção L10 do FASB Current Text ou ASC 840 da Codificação).
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