É em mercados como este que todos querem ser investidores imobiliários. Os valores estão baixos, os vendedores estão ansiosos para vender e, onde quer que você vire, as pessoas estão falando sobre os “roubos” existentes no mercado imobiliário.
Isso pode significar novos clientes para nós no ramo imobiliário – mas também significa novos alunos. É nossa responsabilidade ensinar os novos funcionários sobre imóveis, e uma das maneiras mais importantes de fazer isso é abordando quaisquer equívocos que possam ter desde o início.
Se você está considerando sua primeira compra de investimento imobiliário, você mesmo pode carregar alguns desses equívocos. Espero poder ajudar a educá-lo um pouco para que você possa tomar uma decisão de investimento imobiliário mais informada.
Três GRANDES equívocos que eu pareço encontrar repetidamente são os seguintes:
Isso é difícil de resolver porque, dependendo do investidor, isso pode ser verdade. No entanto, a primeira vez que o investidor geralmente entra no jogo pensando que esta é a lei, sem realmente saber exatamente por que eles pensam dessa forma.
A verdade é que, na maioria das vezes, o fluxo de caixa é necessário. Ninguém gosta de comprar um imóvel que vai custar dinheiro todos os meses. MAS, isso não significa necessariamente que o fluxo de caixa deva ser fantástico desde o início.
Se você tiver alguma dúvida ou precisar de algum conselho ou orientação em seus empreendimentos, sinta-se à vontade para entrar em contato comigo pelo e-mail nick@philadelphiainvestordeals.com ou visitando meu site em http://www.philadelphiainvestordeals.com. Eu ficaria feliz em ajudar.
Comprei uma propriedade para investimento na Filadélfia há alguns anos por $ 40.000. O inquilino estava pagando apenas $ 250 por mês pelo aluguel. Meu pagamento mensal total era de $ 375, o que significava que eu estava pagando $ 125 por mês. Eu deveria ter desistido desse acordo? Fui um idiota por comprá-lo? A resposta é não, e há mais na história.
A propriedade precisava de reparos e o ARV (após o valor do reparo) era de cerca de $ 65.000. E o inquilino era parente do proprietário anterior e seu aluguel era de $ 400 por mês abaixo do aluguel de mercado da área. Então, fiz os reparos necessários na propriedade durante os 3 meses em que ela permaneceu lá (os reparos totais me custaram cerca de US $ 4.000) e, quando ela se mudou, aluguei a casa por US $ 725 por mês. AGORA eu fui um idiota por comprá-lo? Claro que não! Em três meses, ganhei $ 15.000 em patrimônio e estava gerando $ 350 por mês em fluxo de caixa positivo.
Para dar um passo adiante no exemplo, ainda teria sido um bom negócio se eu ficasse preso ao primeiro inquilino por um ano? Que tal dois anos? Você vê onde isso está indo?
Outro equívoco:
Você ficaria surpreso com quantos iniciantes pensam que esse é o caso. Quando contei a um dos meus investidores novatos sobre o negócio mencionado acima, ele imediatamente perguntou: “Por que diabos você simplesmente não aumentou o aluguel assim que se estabeleceu na propriedade?” Quando eu disse a ele que ela tinha mais três meses de aluguel, ele disse: “Isso não importa, você é o novo proprietário. Você pode aumentar os aluguéis”.
NÃO, você não pode. O arrendamento segue a propriedade. A menos que seja especificamente declarado no contrato de aluguel existente que o contrato termina imediatamente após a transferência de propriedade (o que raramente acontece), o novo proprietário fica preso ao contrato assinado pelo proprietário anterior.
Portanto, a duração do contrato restante pode afetar muito bem a capacidade do comprador de comprar a propriedade. Se um investidor não pode arcar com fluxo de caixa negativo por vários meses até que o aluguel possa ser renegociado, então a propriedade deve ser reconsiderada ou o negócio precisa ser negociado de uma maneira diferente (talvez fazendo o acordo dependendo de o vendedor se livrar do inquilino atual ou aumentar o aluguel antes do acordo.)
Quando um cliente pergunta: “quanto tempo vai demorar para eu receber meu dinheiro de volta”, sei que tenho que educar. O que eles estão perguntando é “Nick, estou gastando $ 20.000 em dinheiro de entrada para comprar este duplex, quanto tempo levará até que eu receba esse dinheiro de volta com a renda do aluguel?”
Parece uma pergunta válida na superfície, exceto que, na realidade, eles não estão gastando nada! Os $ 20.000 são, na realidade, uma mudança de ativo líquido (dinheiro) para patrimônio líquido na propriedade que estão comprando. Ainda é um ativo em seu balanço e não foi realmente “gasto”. O equívoco de que eles “gastaram” o dinheiro do adiantamento é comum.
O que eles gastaram foi o dinheiro do custo de fechamento (se o vendedor não foi solicitado a pagar por isso) e vou calcular o tempo que levará para eles recuperarem isso … mas não é tão simples quanto pegar o fechando o dinheiro do custo e dividindo-o pelo fluxo de caixa mensal. Há também o acúmulo de patrimônio no final do ano que precisa ser levado em consideração.
Aqui está um exemplo da vida real. Mike comprou uma propriedade de 4 unidades de mim por $ 120.000 e colocou $ 12.000 de entrada. Ele incorreu em $ 5.000 em custos de fechamento (o restante de seus custos foi pago pelo vendedor). Ele estava sem dinheiro em $ 17.000. A propriedade gerou um fluxo de caixa líquido mensal de $ 300 por mês. Os $ 12.000 ainda são dele. Ele acabou de converter o ativo em dinheiro em patrimônio líquido. Os $ 5.000 em custos de fechamento é o que queremos analisar. Poderíamos fazer um cálculo rápido como este: Custos de fechamento divididos por Fluxo de caixa líquido mensal = número de meses para recuperar $ 5.000 em custos de fechamento dividido por $ 300 por fluxo de caixa líquido por mês = 16,6 meses. Nada mal, ele recuperará o dinheiro do custo de fechamento em cerca de 17 meses, certo? Errado! E quanto ao patrimônio que ele acumula no final do primeiro ano?
(Tenha paciência comigo … aqui vem a matemática):
Neste exemplo, a multiunidade média da área se valoriza a uma taxa média de 3,5% ao ano. Portanto, no final do primeiro ano de sua propriedade, a propriedade valerá e será estimada em US$ 124.200 (US$ 120.000 X 103,5%). Assim, no final do primeiro ano, Mike obteve uma receita de aluguel de US$ 3.600 (US$ 300 X 12) MAIS um patrimônio adicional acumulado de US$ 4.200 (US$ 124.200 menos o custo original de US$ 120.000)… são US$ 7.800 de lucro! Isso pode ser anualizado em $ 650 por mês no primeiro ano ($ 7.800 dividido por 12 meses). E isso diminui o tempo para recuperar esses custos de 16,6 meses para 7,7 meses (US$ 5.000 em custos de fechamento divididos por US$ 650)!
Há mais, é claro, mas parece que vejo esses três com mais frequência do que muitos outros. Se você é um novo investidor pensando em comprar seu primeiro imóvel, espero que tenha achado este artigo educativo.
Lido com muitos investidores imobiliários iniciantes na Filadélfia e no condado de Delaware e, acredite, por mais que estejam procurando as melhores propriedades para investimento na Filadélfia, insisto que aprendam a avaliar essas propriedades até certo ponto primeiro. É imperativo que você, como um novo investidor, compreenda alguns dos conceitos básicos para que possa tomar as decisões de investimento imobiliário mais informadas possíveis.
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