À medida que a Grande Recessão está desaparecendo lenta mas seguramente com as esperanças de uma eventual recuperação aparecendo no horizonte, compradores e investidores estrangeiros começam a buscar oportunidades no mercado imobiliário dos EUA novamente. Embora a recuperação estável do mercado imobiliário ainda seja um “trabalho em andamento”, muitos estrangeiros reconhecem que os imóveis americanos estão “à venda”, além do dólar estar historicamente fraco, muitos compradores estão tentando arrebatar as barganhas em propriedades residenciais e comerciais aqui. No entanto, um comprador estrangeiro que investe nos EUA deve ter diligência extra para planejar as aquisições devido a nuances nas leis tributárias, regras de titularidade, regras de transferência de dinheiro e muitos outros fatores. Há muitos aspectos a serem considerados, vou me concentrar em alguns pontos-chave:
(1) DOCUMENTE TUDO: Antes de transferir até mesmo um dólar aqui, certifique-se de verificar de onde veio o dinheiro. Quaisquer transferências acima de $ 10.000 para os EUA, incluindo todas as suas compras de imóveis em dinheiro, serão relatadas às autoridades federais e, quando os federais vierem fazer perguntas, você precisa ter certeza de que pode provar as fontes legais de seu dinheiro. De acordo com a Lei Patriota de 2001 e a Lei de Controle de Lavagem de Dinheiro de 1986, empresas de custódia e títulos, corretoras e bancos devem relatar às autoridades federais quaisquer grandes depósitos e transferências de dinheiro acima de US$ 10.000. Certifique-se de ter a documentação que comprove suas fontes de renda, impostos pagos no exterior, extratos de contas bancárias, extratos de contas de investimento, em outras palavras – a trilha de papel.
(2) FINANCIAMENTO OU TODO EM DINHEIRO? Se você está planejando comprar com dinheiro, isso lhe dará muitas vantagens, pois os compradores “todos em dinheiro” podem desfrutar de descontos maiores de vendedores motivados em muitas áreas. Todos os compradores à vista podem fechar negócios muito rapidamente, e alguns vendedores preferem negociar com compradores assim. No entanto, recomendo que você planeje as aquisições com um consultor de investimentos imobiliários para ver se comprar com algum tipo de financiamento será financeiramente mais benéfico para sua estratégia de investimento devido ao ROI aprimorado por alavancagem e distribuição de risco entre várias propriedades.
Se você deseja financiar sua aquisição de imóveis nos Estados Unidos, esteja preparado para enfrentar alguns momentos difíceis. O Financiamento Imobiliário é muito difícil até para os americanos hoje em dia, mas para os estrangeiros é ainda mais difícil. Há apenas um punhado de credores institucionais que considerarão empréstimos para estrangeiros, mas todos exigirão um grande adiantamento (pelo menos 30% ou mais) e verificação de renda de seu país. Se você tiver um visto de trabalho nos EUA, como H ou L, e tiver um histórico de crédito estabelecido nos EUA, poderá se qualificar para um financiamento regular com apenas 3,5% de desconto, mesmo que ainda seja considerado um ” estrangeiro”.
Se você estabeleceu relacionamento com seu banco em seu próprio país ou outro banco estrangeiro, você pode considerar obter financiamento deles e, em seguida, trazer os recursos do empréstimo para os EUA como uma compra “total em dinheiro”. o dinheiro veio.
Como alternativa, existem muitos credores privados que emprestam até 65% do valor do ativo a 9-12% ao ano, independentemente do seu status de imigração, e se você estiver procurando por uma propriedade comercial, também poderá financiá-la mais facilmente, porque os credores comerciais subscrevem empréstimos principalmente com base nos méritos e na renda da própria propriedade, e não no mutuário.
(3) CONTROLE SEUS ATIVOS: Nos EUA, você pode manter o título de propriedade de várias maneiras diferentes: como pessoa física, corporação (nacional ou estrangeira), sociedade de responsabilidade limitada, parceria, truste vivo, fundo de pensão ou muitas outras formas de entidade. Cada uma dessas formas tem vantagens e desvantagens, especialmente quando se trata de tributação da renda recebida de sua propriedade de investimento, transferência da propriedade para partes relacionadas ou não relacionadas, planejamento sucessório e muitas outras situações. Você precisa decidir ANTES de comprar uma propriedade nos EUA como será a proprietária da propriedade, passe algum tempo com um consultor tributário internacional experiente para aprender sobre suas opções.
Investir em imóveis é um empreendimento muito prático. Você deve pensar nos detalhes antes de comprar o primeiro imóvel. É muito difícil operar uma empresa de aluguel quando você mesmo não vê o que está acontecendo. Estou trabalhando com muitos investidores e tive muitas propriedades para aluguel, e posso contar muitas histórias de horror sobre empresas de administração de propriedades desviando dinheiro de investidores de fora da cidade, alugando unidades por dinheiro, mas informando que estão vazias, superestimando as contas de reparo, etc. planejando controlar seu investimento fisicamente enquanto mora na Índia ou na Rússia e possui propriedades nos EUA?
(4) ANTES DE ENTRAR, PLANEJE SUA SAÍDA. Você está planejando vender para obter lucro? Quanto tempo antes de vender? Você contabilizou o imposto sobre ganho de capital futuro? Vai tirar o dinheiro do país? Se você planeja vender com lucro, mas reinvestir os recursos em outra propriedade, precisa se familiarizar com 1031 trocas de impostos diferidos que permitem negociar e consolidar propriedades por anos e décadas sem pagar um centavo de impostos até sua disposição final. . É uma ótima ferramenta para investidores inteligentes que pode torná-lo muito rico, mas, novamente, você deve planejar essa estratégia com antecedência e consultar uma pessoa experiente. Além disso, quando você está vendendo uma propriedade aqui como pessoa física estrangeira, está sujeito a todos os tipos de retenções, independentemente de ter obtido algum lucro ou não, incluindo 10% de retenção sob o FIRPTA apenas porque você é estrangeiro, 3 1/3% de retenção na fonte na Califórnia porque a propriedade não é ocupada pelo proprietário, etc. Mas, você pode evitar algumas dessas retenções se aprender as regras e planejar sua estratégia de titularidade com antecedência!
(5) CONSIDERAÇÕES SOBRE VISTO: Um equívoco importante que vejo entre muitos compradores estrangeiros que gostaria de abordar aqui: não presuma que possuir um imóvel nos EUA automaticamente lhe dará direito a um visto americano. Você pode possuir $ 10 milhões em propriedades nos EUA, mas ainda assim ter o visto de entrada negado. Portanto, certifique-se de obter o status do seu visto primeiro e, em seguida, venha para os EUA para ver áreas de interesse e propriedades específicas. NUNCA COMPRE PROPRIEDADES SEM VISTO!!!
(6) POR QUE IMÓVEIS? Finalmente, pergunte-se honestamente: por que você está investindo em imóveis nos EUA? Por causa de visto, renda passiva, valorização futura do mercado ou porque você está pensando em fazer dela sua futura casa? Se o visto e o potencial de investimento são seus principais fatores de decisão, considere algumas alternativas que podem fornecer ROI (retorno sobre o investimento) e oportunidades de visto semelhantes, como vistos EB-5 (mínimo de $ 1 milhão de dólares), “Centros Regionais” (mínimo de $ 500.000 ), vistos E-2 para pequenos investidores (investimento de $ 200.000), etc. Ou você pode combinar várias estratégias, dependendo de suas preferências e acesso ao capital.
Resumindo: seu investimento em imóveis aqui deve ser um RESULTADO e a ETAPA FINAL de algum caminho de planejamento sério. Meça sete vezes, corte uma vez, como dizemos em russo. É muito mais fácil evitar erros dispendiosos antes você entra neste mercado do que perder tempo e dinheiro desfazendo erros cometidos no curso de um empreendimento imobiliário mal planejado e apressado. Feliz Investimento!
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