O investimento imobiliário tem tudo a ver com a percepção. Sua percepção de para onde o mercado está indo, em conjunto com para onde ele realmente está indo. O objetivo, como sempre, é comprar na baixa e vender na alta.
Você quer comprar um pedaço de terra barato e vendê-lo como um imóvel desenvolvido de alto preço, depois de ter sido apreciado o suficiente para gerar um bom lucro. Vender a propriedade é uma arte em si.
A compra de um trecho inicial de terra se presta a algumas diretrizes sólidas e racionais:
Primeiro, observe as linhas de tendência dos preços de imóveis em sua área. Enquanto a maioria dos mercados imobiliários está em declínio (e os mercados imobiliários da Flórida e da Califórnia estão se ajustando após mais de uma década de supervalorização), há mercados em que os preços dos imóveis estão subindo. Este é um indicador decente de que há um mercado para expansão.
Em segundo lugar, procure notícias relacionadas ao trabalho. As compras de casa exigem uma fonte estável de renda. Novos empregadores se mudando para uma cidade ou a abertura de uma filial do governo são um forte indicador de que empregos bons e bem remunerados provavelmente surgirão. Onde os empregos bem pagos se concentram, as compras de casas seguem.
Relacionado a isso, fale com o escritório de planejamento da cidade local. Existem aquisições recentes de “direito de passagem” para estabelecer linhas de esgoto? É o cabo telefônico local fazendo planos para esgotar as linhas de fibra ótica – uma tendência “obrigatória” na construção de novas residências. Essas coisas apontam para áreas onde o crescimento doméstico é imanente. Outras grandes dicas são as emissões de títulos escolares (encontradas no jornal local) e a abertura de novos parques.
Antes de olhar para o terreno, verifique o uso de imóveis comerciais adjacentes. Procure propriedades comerciais “familiares” ou “residenciais”: as casas próximas a mercearias e lojas de roupas tendem a obter um preço mais alto do que as mais distantes. Se houver um cinema por perto, ou planos para uma escola primária ou secundária, leve isso em consideração no tamanho das casas que você construir e quais serão suas comodidades; os compradores que procuram esses recursos estão procurando casas “superiores” – com um pouco mais de espaço e dois (ou três) quartos para as crianças. Outros lugares para procurar são as lojas âncora, como Wal-Mart e Best Buy. Essas empresas gastam milhões em pesquisas de padrões de compra antes de comprar a localização de uma loja; se eles estão comprando um terreno, você tem cerca de um ano a um ano e meio para procurar imóveis próximos para residências unifamiliares e propriedades residenciais para aluguel.
Você pode até inverter isso – se puder conversar com um grupo de investidores imobiliários comerciais, construir um shopping center como núcleo para o desenvolvimento de residências também é uma estratégia combinada viável. Isso também se aplica a áreas altamente urbanas. Muitas áreas do centro que foram abandonadas por empresas podem ser convertidas em prédios de apartamentos, e alguns dos projetos habitacionais mais antigos estão sendo demolidos para espaços de uso misto com áreas comerciais e residenciais combinadas. Em particular, muitas vezes você pode obter doações em bloco para ajudar no financiamento de projetos como este, e existem programas do HUD que podem ajudar muito em “reformas urbanas”.
Outra fonte para investigar é a demografia em sua área. Veja os números do Censo dos EUA (e os números dos condados locais) para a idade média e a taxa média de natalidade per capita. Você quer investir em áreas onde a população já está crescendo. Altas distorções nos anos 40 e 50 indicam que você tem um monte de gente que vai se aposentar em breve, e os aposentados são altamente propensos a vender propriedades. Os locais a serem observados com atenção são a maioria das partes urbanas da Califórnia e grandes áreas do meio-oeste rural, onde as tendências demográficas vêm mudando cidades inteiras desde a década de 1950, à medida que a população do país se mudou para áreas urbanas.
Se houver um conselho de planejamento local ou conselho de desenvolvimento urbano, faça questão de obter as atas de todas as reuniões do ano anterior. Os escritórios do conselho da cidade os terão em arquivo como uma questão de registro público. Tente também entrar na próxima série de reuniões como observador. Discuta com os gerentes da cidade e do condado onde eles veem as tendências de habitação e construção. O que você está procurando são imóveis que serão desejáveis em dois ou três anos; consulte os atlas de planejamento de estradas e procure todos os dados que puder encontrar. Procure também imóveis que sejam cênicos – a propriedade em frente ao lago é o mais próximo de uma aposta garantida que você pode obter em investimentos imobiliários, principalmente se houver um lago no “extremo” de um eixo de desenvolvimento. Da mesma forma, se houver um terreno que a prefeitura deseja adquirir para parques, comprar os lotes adjacentes agora significa que você poderá vendê-los mais tarde.
Por fim, converse com os profissionais de suas comunidades. Converse com arquitetos que podem dizer se estão ocupados ou não. Manter contatos profissionais com engenheiros, banqueiros e advogados. Eles geralmente saberão sobre os projetos bem antes do público em geral. Crie também o hábito de ler a seção de negócios do jornal local. Muitas vezes, a primeira pista de que uma empresa pode se mudar para sua área está enterrada no final de uma coluna na página 8.
Usar as diretrizes sugeridas acima ajudará você a encontrar propriedades de terra bruta “adormecidas”. Essas propriedades “adormecidas” são perfeitas para a estratégia de comprar na baixa e vender na alta, usada por investidores imobiliários comerciais bem-sucedidos.
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