Para potenciais investidores imobiliários que sentem que os inquilinos e a manutenção do edifício são dores de cabeça contínuas, a compra de terrenos não urbanizados pode parecer atraente. Se você comprar um terreno em uma área que deverá experimentar uma demanda em expansão nos próximos anos, poderá obter um bom retorno sobre seu investimento. Isso é chamado de comprar no caminho do progresso, mas é claro que o truque é comprar antes que todos percebam que um novo desenvolvimento está se movendo em sua direção.
Quando você compra um terreno não desenvolvido, seu investimento pode demorar mais para ser pago e, portanto, você precisa estar especialmente ciente do custo de capital imobiliário.
Você pode até acertar um home run se puder identificar terras que outras pessoas não veem atualmente como valor futuro. No entanto, identificar com muitos anos de antecedência quais comunidades experimentarão rápido crescimento populacional e de empregos não é fácil. Os preços dos terrenos em áreas que as pessoas acreditam que serão o próximo ponto quente já são vendidos a um preço premium. Foi o que aconteceu na maioria das grandes cidades com novas instalações esportivas (principalmente porque essas decisões geralmente são divulgadas bem antes da votação da liderança do município ou da iniciativa eleitoral). Você não tem muitas oportunidades de ficar à frente da curva – ou, se adivinhar errado, pode possuir um terreno caro por muito tempo!
Investir em terrenos certamente tem outras desvantagens e riscos:
- Cuidados e alimentação: A terra requer dinheiro contínuo para pagar os impostos sobre a propriedade e o seguro de responsabilidade civil e para manter a terra limpa e livre de detritos, embora provavelmente produza pouca ou nenhuma renda. Embora a terra não exija muita manutenção em comparação com a propriedade ocupada por inquilinos, quase sempre requer alimentação financeira.
- Custos de oportunidade: Investir em terrenos é uma perda de dinheiro e, é claro, comprar o terreno custa dinheiro. Se você comprar o terreno com dinheiro, terá o custo de oportunidade de amarrar seu valioso capital (que poderia ser investido em outro lugar), mas provavelmente você colocará 30 a 40 por cento em dinheiro e financiará o saldo do preço de compra.
- Hipotecas caras: Os financiadores de hipotecas exigem adiantamentos muito mais altos e cobram taxas de empréstimo e taxas de juros mais altas sobre empréstimos para comprar terras porque os veem como um investimento mais especulativo. A obtenção de um empréstimo para o desenvolvimento de um terreno é desafiadora e mais cara do que a obtenção de um empréstimo para uma propriedade desenvolvida.
- Falta de depreciação: você não obtém baixas fiscais de depreciação porque a terra não é depreciável.
- Custo de Capital: Faça projeções de curto e longo prazo para o período de tempo que você manterá sua propriedade.
Do lado da renda, algumas propriedades podem ser usadas para estacionamento, renda de armazenamento ou talvez até mesmo cultivar árvores de Natal no noroeste ou grãos no meio-oeste! (Depois de certificar-se de que cumpriu as restrições de zoneamento locais e de ter o seguro adequado em vigor.)
Embora o investimento em terras em grande escala não seja para o investidor imobiliário iniciante, os investidores imobiliários experientes fizeram fortunas pegando terras brutas e obtendo os direitos adequados e depois vendendo (ou melhor ainda, subdividindo e depois vendendo) os lotes para desenvolvedores de propriedades comerciais e residenciais (principalmente construtoras). Se decidir investir em terrenos, certifique-se de que:
- Faça sua lição de casa. Idealmente, você deseja comprar um terreno em uma área que está atraindo empresas em rápida expansão e que tem escassez de moradias e terrenos desenvolvidos. Leve o seu tempo para realmente conhecer a área. Esta não é uma situação em que você deva aceitar uma dica de alguém para investir em uma propriedade distante em outro estado. Você também não deve comprar terra bruta só porque ouviu aquele preço irresistível de oferta de abertura anunciado no rádio para o leilão de terras excedentes do governo no centro de convenções neste sábado.
- Conheça todos os custos. Calcule seus custos anuais de manutenção (despesas contínuas de propriedade, como impostos sobre a propriedade) para que você possa ver qual pode ser seu dreno de caixa anual. Quais são as consequências financeiras dessa saída de caixa – por exemplo, você será capaz de financiar totalmente suas contas de aposentadoria com vantagens fiscais? Se não puder, conte os benefícios fiscais perdidos como outro custo de propriedade da terra.
- Determine quais melhorias a terra pode precisar. Redes públicas, de água e esgoto; construção de estradas; paisagismo; e assim por diante, tudo custa dinheiro. Se você planeja desenvolver e construir no terreno que comprou, pesquise esses custos. Certifique-se de não fazer essas estimativas com seus óculos escuros – as melhorias quase sempre custam mais do que você espera. (Você precisa verificar com o departamento de planejamento ou construção a lista de requisitos.)
Certifique-se também de ter acesso ao terreno ou o direito de entrar e sair por meio de uma via pública ou propriedade alheia (conhecida como entrada e saída). Algumas pessoas investem tolamente em propriedades sem litoral. Quando descobrem o fato mais tarde, pensam que podem facilmente obter uma servidão (permissão legal para usar a propriedade de outra pessoa). Errado!
Entenda o zoneamento e as questões ambientais. O valor da terra depende muito do que você pode desenvolver nela. Nunca compre um terreno sem entender completamente seu status de zoneamento e o que você pode ou não construir nele. Este conselho também se aplica a limitações ambientais que possam estar em vigor ou que possam entrar em vigor sem aviso prévio, diminuindo o potencial de sua propriedade (sem compensação).
Esse potencial de surpresa é o motivo pelo qual você deve pesquisar a disposição do departamento de planejamento e das comunidades próximas. Participe das reuniões de grupos de planejamento locais, se houver, porque algumas áreas que são anticrescimento e antidesenvolvimento têm menos probabilidade de serem bons lugares para você comprar terras, especialmente se você precisar de permissão para fazer o tipo de projeto que tem em mente. Através do empoderamento dos residentes locais que fazem parte dos conselhos comunitários e podem influenciar os funcionários do governo local, o zoneamento pode mudar repentinamente para pior – às vezes você pode descobrir que sua propriedade foi reduzida – uma alteração de zoneamento que pode reduzir significativamente o que você pode desenvolver em um propriedade e, portanto, o valor da propriedade. Consulte a barra lateral “Os perigos do downzone” neste capítulo para obter mais detalhes.
Determine seu custo de capital imobiliário
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