Comprando Imóveis na Nicarágua

O primeiro passo para comprar imóveis na Nicarágua é esquecer tudo o que você sabe sobre o processo de volta para casa… não importa onde seja.

Deixe-me deixar uma coisa clara desde o início. Existem pechinchas incríveis na compra de propriedades na Nicarágua. Na verdade, não há outro mercado nas Américas em que seja razoável insistir em um retorno de investimento de 40% ou mais. No entanto, existem poucas semelhanças entre as regras e regulamentos que regem os setores imobiliários na América do Norte ou Europa e na Nicarágua. É por causa dessa falta de semelhança que os investidores estrangeiros costumam ter problemas. Há uma noção preconcebida por parte dos estrangeiros de que o setor imobiliário da Nicarágua é tão cuidadosamente regulamentado quanto em outros lugares, e é essa suposição incorreta que leva os investidores estrangeiros a serem enganados. A única regra universal de investimento imobiliário que se aplica igualmente na Nicarágua como de qualquer outra forma é Caveat emptor, comprador cuidado.

Corretores de Imóveis

Basicamente, não existe na Nicarágua uma corretora de imóveis que um canadense, americano ou europeu presumiria que o termo representa. Existem escritórios de corretagem de imóveis. Alguns até têm nomes de franquia familiares, mas é aí que a semelhança termina.

Não há treinamento formal obrigatório para vendedores de imóveis, nem há requisitos de licenciamento específicos. Qualquer pessoa pode se tornar um “corretor de imóveis” pagando por uma licença comercial ou incorporando uma empresa nicaraguense. Não estou sugerindo que isso signifique que “todos” os vendedores de imóveis são incompetentes ou não treinados… muitos são. Na verdade, há vários corretores de imóveis aposentados que se mudaram para a Nicarágua e mantêm negócios honrados e bem-sucedidos. No entanto, há muitos mais que não são competentes e operam no fio da navalha entre o negócio honesto e a fraude total. Advertência emptor novamente!

Não há conselhos reguladores distritais ou federais que governem o setor imobiliário. As vendas de imóveis não são mais regulamentadas do que uma venda de veículos realizada por um vendedor ambulante. A criminalidade declarada não é ignorada pelas autoridades, mas é improvável que a prisão do perpetrador resulte na recuperação de qualquer dinheiro perdido. A vingança deve fazer um comprador de lã se sentir melhor. As prisões da Nicarágua existem para punir criminosos, não para reabilitar, e são o inferno na Terra. Infelizmente, porém, a maioria dos problemas que podem surgir em uma transação imobiliária são considerados assuntos civis pelas autoridades policiais e devem ser tratados como tal. Resumindo, qualquer dinheiro que você acha que foi roubado… considere-o perdido. Mesmo com uma sentença favorável ao autor, raramente ocorre a cobrança do dinheiro devido em uma sentença. Então, novamente, caveat emptor.

Uma deficiência grave no mercado imobiliário da Nicarágua é que não há nada semelhante a um Multi Listing Service (MLS). A falta de qualquer forma de MLS significa que não há registro central de propriedades à venda, nem qualquer informação sobre o valor da propriedade vendida. O resultado é que é muito difícil decidir quanto vale uma casa ou prédio comercial em um determinado bairro, pois não há transações imobiliárias comparáveis ​​para usar como guia. Os avaliadores baseiam suas avaliações principalmente no custo de reposição, e tudo o mais que eles fornecem é puro trabalho de adivinhação. Ironicamente, os bancos exigem avaliações criadas por avaliadores licenciados da Nicarágua se o financiamento hipotecário estiver sendo solicitado.

Não existe na Nicarágua uma listagem semelhante ao que a maioria dos estrangeiros entenderia o significado do termo. Os compradores de imóveis ouvirão um corretor de imóveis dizer que tem uma listagem, mas é comum ver duas ou mais placas de imóveis em uma única propriedade. Da mesma forma, a mesma propriedade pode aparecer em vários sites de empresas imobiliárias e ser anunciada online por várias pessoas diferentes. Mais confuso, os preços anunciados podem variar para a mesma casa, às vezes em dezenas de milhares de dólares. Os nicaraguenses que vendem suas casas raramente se fecham em um acordo com uma parte que deseja vender seu terreno, casa ou prédio comercial. Se você quer vender algo, a suposição é que quanto mais pessoas tentarem vender, melhor. E por mais pessoas que podem ser corretores de imóveis, o próprio proprietário, seus familiares e amigos, um vizinho ou um motorista de carruagem puxada por cavalos. Isso parece caótico para um estrangeiro em busca de uma casa de repouso ou de férias, mas faz todo o sentido para os nicaraguenses. Sem um serviço MLS que permite que vários corretores de imóveis mostrem aos compradores em potencial uma propriedade listada, permitir que todos tentem vender uma propriedade parece ser a melhor maneira de obter exposição.

Outro equívoco que os compradores estrangeiros têm ao comprar imóveis na Nicarágua é que o vendedor está pagando o corretor de imóveis. Às vezes, esse é o caso, mas mesmo quando é, o comprador pode ser solicitado a pagar a comissão. Sim, isso é legal na Nicarágua. Na verdade, não só poderia haver uma comissão paga pelo vendedor e comprador, como o corretor de imóveis pode ter acrescentado um valor ao que o vendedor realmente deseja em sua mão. Isso também é legal. O pior cenário é que o vendedor quer US$ 50.000 para sua casa. Os vendedores oferecem a quem vender a casa US$ 1.000 ou uma porcentagem. O corretor de imóveis anuncia a casa por US$ 59.900, permitindo margem de negociação. Um comprador acerta US$ 55.000, mas é informado de que na Nicarágua o comprador paga a comissão. Na verdade não é a verdade, mas é comum o suficiente para que as pessoas pensem que é uma regra. A comissão solicitada pode ser de até 10% ou pode ser uma taxa fixa. Depois de tudo dito e feito, o comprador concorda em comprar a propriedade por US$ 55.000. Em um caso como esse, o ‘agente’ insistirá em um adiantamento não reembolsável de US$ 5.000. No fechamento, o vendedor recebe os US$ 50.000 que deseja e o vendedor embolsa o restante.

Conheço um comprador que entregou a um ‘corretor de imóveis’ US$ 65.000 para comprar uma fazenda de 3 acres com uma pequena casa na propriedade. O ‘corretor de imóveis’ então foi até o dono da propriedade e pagou a ele US$ 20.000 para comprar o terreno. Pior… o ‘corretor de imóveis’ nunca se preocupou em fazer a transferência do título até que o comprador descobriu que não era o proprietário quando tentou pagar os impostos vencidos há muito tempo. No final, a propriedade foi comprada por um incorporador por pouco mais do que os US$ 65.000 originais, mas 8 anos de valorização depois. Em outro caso, os europeus compram uma casa e pagam US$ 85.000 a mais. É claro que baseando sua oferta nos valores imobiliários europeus que eles conheciam, presumiu-se que eles estavam fazendo uma pechincha. O ‘corretor de imóveis’ embolsou os US$ 85.000 e também uma comissão que cobrou pela compra. Mais uma vez, perfeitamente legal na Nicarágua… então caveat emptor.

A maneira de navegar pelo que os estrangeiros veem como um caos de mercado é usar um consultor imobiliário experiente para encontrar a propriedade que você deseja, negociar o preço, os termos e as condições, realizar a devida diligência necessária, validar o título e a pesquisa e assim por diante. Este é um serviço baseado em taxas, mas muito mais barato do que uma comissão percentual de vendas e muito, muito menos do que um erro caro seria. Um desses serviços é a Nica Investments, uma consultoria imobiliária que auxilia investidores estrangeiros na compra de imóveis ou negócios na Nicarágua.