Na busca pela escolha do melhor imóvel para o seu orçamento, é aconselhável que você se munise de um importante princípio do setor imobiliário: O PRINCÍPIO DA RENDA DEMINUINTE.
Deixe-me explicar isso na linguagem comum: SUPER MELHORIA e EM MELHORIA em imóveis que devem ser evitados tanto quanto possível.
Over Improvement – Uma melhoria que não é adequada para o local em que é colocada devido ao tamanho ou custo excessivo
Em Melhoria – Uma melhoria que não é adequada ao local em que é colocada devido ao tamanho ou custo deficiente.
Com base em anos de experiência, e com o conhecimento de inúmeros empreendimentos imobiliários de sucesso, a regra é 30% do valor do lote e 70% do valor da casa, mais ou menos. Então, por exemplo, se você tem um lote de 50 m² destinado a moradias de baixo custo avaliado em cerca de P300.000 e você construiu uma casa no valor de 700.000, tudo bem. Supondo que você queira melhorar ainda mais a casa, tornando-a de 1 milhão em valor, ainda bem, mas esteja ciente de que existe um princípio no mercado imobiliário que é O PRINCÍPIO DE RETORNO DECRESCENTE. O que significa que a melhoria que pode levar ao lucro será apenas até certo nível, além desse nível, se tornará uma perda. Supondo ainda que você queira adicionar um terceiro andar de sua casa de 2 andares com o mesmo valor de lote e talvez o valor total da casa seja de 3 milhões de pesos, isso pode ser uma melhoria excessiva, pois a relação entre o valor do lote e casa agora está distorcida. O proprietário que melhora demais pode não perceber enquanto ainda mora na casa, mas quando chega a hora ele tem que vender o imóvel de vez devido a mudanças na situação da família, ele não poderia vendê-lo com lucro.
Por exemplo, um dono de casa de Dalaguete Cebu me pediu para vender sua casa com um lote de 2.000 metros quadrados por 15 milhões. E o motivo da venda é que ele se separou da esposa e quer 50% da propriedade. Ele disse que o lote sairia de graça porque P15 milhões só é o custo da casa. É uma casa tão grande e bonita e, de fato, quando você constrói uma casa como essa hoje, 15 milhões de pesos não seriam suficientes. Mas para uma área rural como Dalaguete Cebu, o lote é muito barato e ele construiu uma casa que vale 15 milhões. Depois de anos oferecendo a propriedade, ninguém a comprou nem pela oferta de 10 milhões. Ele gastou tanto por uma casa tão grande pensando apenas em como seria feliz com sua casa e, quando as condições de sua vida mudaram e ele não precisa mais da casa, percebeu que não poderia ser vendida com lucro. Este é um exemplo de OVER MELHORIA no setor imobiliário. Ele perdeu vários milhões devido ao OVER IMPROVEMENT.
Até mesmo alguns desenvolvedores de subdivisões caem na armadilha do EXCESSO DE MELHORIA. Por exemplo, os desenvolvedores desenvolveram subdivisões de baixo custo ou nível superior, aproximando-se da classificação intermediária, construindo uma bela piscina e um clube. Eventualmente, os proprietários não conseguiram manter a piscina e ela se tornou um lago. Nos dias de chuva, você pode ver sapos nadando na piscina. A subdivisão está localizada na parte interior de Mactan Cebu. Os proprietários deste empreendimento não podem vender sua propriedade com um bom lucro devido à falta de manutenção da subdivisão, além do fato de que o custo de compra da casa é alto devido ao custo de melhoria por parte do incorporador. Outro exemplo é um incorporador que desenvolveu uma subdivisão residencial na cidade de Talamban Cebu, composta por cerca de 50 moradias geminadas com preços variando de 5,5 milhões a 6,5 milhões. De fato, a qualidade dos materiais utilizados e o design são muito bons. No entanto, eles não consideraram que a estrada barangay que liga o loteamento à estrada principal era muito estreita e nada pode ser feito a respeito. Ainda é uma rua de mão dupla, mas é estreita, com menos de 4 metros de largura. Esqueceram-se de considerar que os futuros moradores do local que têm aquele orçamento de 5,5 milhões a 6,5 milhões não se sentirão à vontade passando por aquela estrada muito estreita para um local interior, por melhor que seja a casa. É uma melhoria excessiva para um lugar tão inferior causado por uma estrada estreita. Resultado? Das 50 casas prontas a habitar, apenas cerca de 5 foram vendidas. Todos os outros ainda estão à espera de compradores, embora as casas já estejam construídas.
Por outro lado, um comprador ou proprietário também deve estar ciente de que também existe EM MELHORIA, uma melhoria que não é adequada ao local em que é colocada devido ao tamanho ou custo deficiente. Isso também pode causar perdas no investimento imobiliário.
Por exemplo, o dono de uma casa me ligou para vender sua propriedade em Córdoba com uma área de terreno de 1.300 metros quadrados. Ele construiu um bangalô de 150 m² nos fundos do lote, deixando mais de 1.000 m² de terreno como fachada de sua casa. O marido é um estrangeiro casado com uma filipina, mas depois de anos de convivência eles brigaram e decidiram se separar e vender a propriedade por 50/50. A esposa quer vender a casa e o terreno por 7,5 milhões de pesos porque é o valor real de mercado da propriedade. Concordo com a alegação da esposa de que a casa e o lote estão realmente avaliados em 7,5 milhões, mas a propriedade está no mercado há 3 anos e não há compradores. Por que? É por causa de EM MELHORIA. Os compradores em potencial gostam da casa, mas a área do lote de 1.300 metros quadrados é demais para eles, o que torna a propriedade além do orçamento. Eles poderiam ter acrescentado moradias geminadas na fachada do lote de 1.000 metros quadrados com lucro, mas, devido à sua situação, não podem realizar tal plano devido a seus conflitos. Tudo o que eles querem é uma venda rápida e dividir os lucros imediatamente. Infelizmente, ainda há tempo de espera para eles, pois eles nem conseguiram concordar com o preço final. O marido quer se sacrificar vendendo por 5 milhões, mas a esposa insiste em 7,5 milhões. Quanto a como eles lidam com esse conflito, será um caso legal. Mas isso é outra história para contar.
Autor:
Manuel Jr Arengo
Licença de corretor de imóveis nº 0007808
15 anos de experiência no mercado imobiliário
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