Um “segredo” frequentemente promovido de comprar imóveis para investimento com a intenção de “lançar” a propriedade não é, como sempre, nenhum segredo. No entanto, vale a pena revisar aqui para que você não acabe em um relacionamento que não deseja. Muitos aficionados por investimentos imobiliários promovem o conceito de comprar imóveis sob o nome de uma pessoa jurídica organizada em vez de seu próprio nome. Um propósito por trás dessa estrutura é facilitar a revenda fácil da propriedade. Este objetivo é alcançado com a venda da entidade proprietária (LLC, Corporation ou Trust) e, assim, transferindo a propriedade que possui também sem o processo tradicional de buscas de títulos, seguro de títulos, arquivamentos, etc. Parece bom, mas é realmente ? Entendo bem o desejo de facilitar a vida de um comprador. No entanto, há elementos envolvidos em uma típica “venda de entidade” que podem, na melhor das hipóteses, torná-la problemática.
A primeira questão é a provável venda da entidade. A menos que isso seja feito corretamente, o vendedor pode, de fato, estar vendendo um título. A lei de valores mobiliários é o que rege as pessoas que vendem valores mobiliários. Ações, títulos e ações de uma LLC são geralmente considerados títulos. Em um caso como o que estamos discutindo, o vendedor deve cumprir a lei de valores mobiliários. As penalidades pela violação dessas leis são muito mais punitivas do que pela violação da maioria das leis imobiliárias. Além das ramificações de títulos, há questões de responsabilidade.
Para que todos os benefícios de propriedade imobiliária disponíveis sejam usufruídos (repassados aos) proprietários, eles devem ter responsabilidade pessoal pela dívida. Isso significa que os novos proprietários precisarão necessariamente assinar qualquer dívida subjacente, assumindo que os credores atuais o permitirão, o que não é certo. Além disso, será difícil para os vendedores obter uma liberação dos credores. É importante observar que esse tipo de venda ainda pode acionar uma cláusula de “vencimento na venda” na hipoteca. Isso permitiria ao credor chamar 100% do saldo do empréstimo devido e a pagar. Leia estas cláusulas cuidadosamente.
Há também a questão dos passivos operacionais da entidade. Simplificando, se você comprar uma entidade operacional, herdará todos os seus passivos operacionais. Se a entidade tem uma dívida quando você a compra, você deve a dívida. Isso é verdade mesmo que a dívida não diga respeito diretamente à propriedade que você deseja possuir. Este pode ser o caso de empréstimos como linhas de crédito, cartões de crédito e contas abertas com fornecedores. Na maioria dos casos, é difícil saber de todas as dívidas de uma entidade e, portanto, se você comprar uma empresa operacional, tenha o cuidado de identificar e documentar todas as dívidas assumidas e fazer com que os vendedores o indenizem contra quaisquer outras.
Tal como acontece com muitas coisas no mercado imobiliário, este conceito é apresentado como uma táctica segura, segura e de fácil utilização para facilitar o negócio. No mundo real, normalmente não é. Mas, é usado com algum grau de frequência. A razão pela qual você não ouve mais sobre isso é que as partes envolvidas geralmente nunca chegam ao ponto de litigar qualquer uma das questões. Na maioria dos casos, as coisas simplesmente acontecem de acordo com Hoyle. Se o dinheiro for ganho, todos ficarão felizes. Se o dinheiro for perdido, a maioria das pessoas aceita o golpe e segue em frente com a vida. O fato de você nunca ser pego, entretanto, não torna correto usar esse conceito impunemente.
Como acontece com todos os elementos do setor imobiliário, você tem a obrigação de ser honesto, aberto e aberto para consigo mesmo e para com aqueles com quem faz negócios. Você precisa entender tudo o que for possível sobre uma transação e tomar suas decisões com sabedoria. Se você está pensando em comprar ou vender uma entidade e, portanto, uma propriedade, tenha cuidado. Quanto mais você souber, melhor. Esta ferramenta não é tão segura quanto alguns gostariam que você acreditasse, tanto para o comprador quanto para o vendedor. Se pudermos ajudar, ficaremos felizes em fazê-lo. Boa sorte.
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