As letras NOI significam Aviso de Interesse ou, às vezes, incorretamente chamadas de Memorando de Contrato ou MOC. Geralmente é um documento de uma página que estipula que a pessoa que apresentou o documento para registro no Cartório do Condado tem um interesse equitativo em uma propriedade por causa de um contrato de compra e venda assinado.
O NOI é mais comumente usado quando um investidor assina um contrato de compra e venda com um proprietário/vendedor e deseja mostrar a qualquer pessoa que esteja tentando fazer outra oferta na propriedade que ele tem interesse legal na propriedade. Este é o caso em que outra pessoa, geralmente outro investidor, aparece e oferece ao proprietário um preço mais alto.
A prática dos investidores de aumentar a oferta de propriedades depois de estarem sob contrato está se tornando mais comum em mercados em dificuldades, mas também acontece em mercados normais. Os investidores que regularmente fazem declarações aos proprietários de imóveis como: “Receba sua oferta mais alta desses outros caras e me ligue de volta, darei a você mais dinheiro do que qualquer um deles – só preciso ver por escrito”. A parte feia dessa declaração é o termo “por escrito”, porque isso geralmente significa que um contrato deve ser assinado pelo proprietário.
Embora eu não possa culpar o proprietário por querer mais dinheiro, o que tenho visto acontecer com mais frequência é um investidor de chapéu preto que está tentando roubar o negócio, na verdade chega à mesa de fechamento e renegocia o preço abaixo do que ele tinha originalmente oferecido o vendedor de confiança. Como eu sei? Já estive do outro lado de suas ofertas e tive que lutar para manter meus vendedores.
Então, ocasionalmente, temos que lutar por nossos fechamentos e abordei isso em outros artigos sobre como fazer isso. A parte irônica é que é crime “induzir” alguém a assinar um contrato quando outro contrato está em vigor. O Gabinete do Procurador-Geral aceitará esses casos se você apresentar provas e o vendedor cooperar – o que geralmente é o caso quando o proprietário é ameaçado com um processo judicial ou execução hipotecária.
Portanto, quando assinamos um contrato com um vendedor, quase sempre registramos um NOI no registro público, que é efetivamente uma garantia contra a propriedade. Quero repetir isso porque as sutilezas dessa “garantia” são muito abrangentes. Este NOI agora tem que ser liberado como uma garantia sobre a propriedade antes que o título possa ser transferido, a menos que haja uma ação de execução para extingui-la, ou o detentor da garantia (o investidor/comprador original) inicie uma ação de execução para tomar a propriedade. Se isso soa duro, é apenas uma solução para um problema em que uma das partes de um contrato não cumprirá sua parte nos termos contratuais – assim como um credor faz com um proprietário.
O NOI não precisa ser assinado pelo proprietário/vendedor para que qualquer pessoa possa colocar um NOI na propriedade de qualquer pessoa. Apenas lembre-se, geralmente há uma placa no Cartório que diz algo no sentido de que “Se você inserir uma garantia que não é válida, é um crime”, então pense duas vezes sobre o que você está fazendo antes de fazê-lo – não não faça isso com raiva ou pode custar-lhe muito em honorários advocatícios.
Dito isso, os tribunais e às vezes o escrivão tratam os da NOI como sogros indisciplinados. Eles os toleram provavelmente pelas taxas, mas não gostam muito deles por causa de problemas históricos com o vendedor que não sabe que esses ônus foram arquivados. Muitos contratos imobiliários padrão proíbem especificamente o arquivamento de um aviso de interesse a ser registrado no registro público. Essa proibição pode ser superada eliminando esta cláusula referente a ela e fazendo com que o vendedor e o comprador a rubriquem ou adicionando uma cláusula de substituição ou adendo ao seu contrato.
Depois que um NOI é arquivado no registro público, na próxima vez que o título da propriedade for transferido, o agente do título terá que assinar uma Liberação de Penhor para o NOI para redigir uma apólice de título sobre a propriedade ou anotá-la como um ” exceção” na política. Se o NOI não for extinto por uma Liberação de Penhor, o título foi “nublado” e precisa ser liberado e uma transferência para um novo comprador pode não ocorrer adequadamente.
É aqui que você entra para liberar o penhor e geralmente acontece quando você menos espera – pouco antes de você estar planejando se fechar! Às vezes, o proprietário liga quando recebe uma cópia do NOI registrado do cartório e não esperava isso – de qualquer forma, o vendedor está tentando renegar a transação. Às vezes, o vendedor mudou de ideia por um motivo válido, na maioria das vezes não é.
Você tem algumas opções quando o NOI “bate no ventilador”, por assim dizer:
1.) Libere o NOI usando um documento de Liberação de Penhor e seja pago para liberar o penhor
2.) Apresse-se e lute com o vendedor para fechar ou ser pago para liberar o penhor.
Em resumo, sua escolha é pessoal e determinada pelo lucro potencial perdido no negócio, o motivo real do proprietário/vendedor para não querer vender, quanto você pode receber pela liberação do penhor e sua disposição naquele dia. Em última análise, a escolha é sua para forçar o vendedor a fechar ou liberar o penhor.
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