Existe uma componente fundamental que se estende a cada uma das grandes áreas do desenvolvimento de um novo projeto imobiliário comercial, desde a compra do terreno, à construção do edifício, à angariação de inquilinos, à gestão do espaço como Landlord e até ao refinanciamento ou venda do projeto. Este único componente é o dinheiro. Todos os projetos de desenvolvimento precisam de dinheiro, é preciso adquirir o terreno, pagar certos custos iniciais, pagar para construir o projeto e pagar para manter o prédio enquanto encontra inquilinos suficientes para preenchê-lo.
Como os projetos de desenvolvimento podem ser caros, a maioria dos desenvolvedores procura terceiros, como bancos comerciais e investidores, para fornecer o dinheiro necessário para “financiar” o projeto. Se um desenvolvedor pode financiar um projeto, ele pode construí-lo. Obter financiamento, o dinheiro, portanto, torna-se o maior obstáculo para passar da visão do desenvolvedor para a construção, conclusão e, finalmente, um projeto de desenvolvimento aberto, operacional e bem-sucedido. Quase todos os projetos de construção de imóveis comerciais são financiados por uma maioria de dívida. A dívida é geralmente na forma de um empréstimo de construção de um banco comercial e normalmente constitui algo entre 60-80% do custo do projeto. O legal dos empréstimos para construção é que o incorporador/mutuário paga apenas juros durante a construção e por um curto período depois disso, devendo então refinanciar o empréstimo.
A parte restante do custo do projeto, a parte não financiada pelo empréstimo bancário para construção, costuma ser chamada de patrimônio líquido. O patrimônio líquido pode vir de várias fontes, o patrimônio líquido pode vir do incorporador, do terreno em que o projeto será construído ou de investidores terceiros. Lembre-se de que o banco empresta apenas uma parte do dinheiro necessário para concluir o projeto (60-80%). O investimento de capital financia a diferença. Juntos, o empréstimo para construção e o investimento de capital compõem o dinheiro ou o valor necessário e geralmente são chamados de projeto de desenvolvimento, pilha de capital.
A maioria dos desenvolvedores percebe logo no início do processo que fechar o empréstimo para construção é a etapa mais importante para que um novo projeto de desenvolvimento se torne realidade. Com o fechamento do empréstimo para construção, um projeto passa do estágio de esperança de ser construído para um estágio de alta probabilidade de ser construído. Portanto, atender às necessidades e demandas do credor da construção e dos investidores de capital torna-se o fator mais importante para levar adiante um projeto de desenvolvimento.
Dito isto, nem sempre é fácil obter financiamento para um projeto de desenvolvimento. Pode levar muitos meses, se não anos, para fechar um financiamento de projeto aceitável. Embora obter financiamento para construção e investimento de capital possa parecer complicado mais uma vez, há um único componente fundamental que atrai quase todos os credores de construção e investidores de capital para um projeto de desenvolvimento imobiliário. Exploraremos esse componente fundamental em detalhes na Parte 2 de “Como obter sucesso, comprar o terreno, construir o prédio, atrair inquilinos, ser proprietário e possuir ou vender um projeto de desenvolvimento imobiliário comercial.
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