Nos últimos anos, tem havido uma tendência de desconto total da Abordagem de Custo ao valor na avaliação residencial. Para casas ocupadas pelos proprietários, a única técnica agora é a Análise de Comparação de Vendas, que envolve selecionar e comparar as vendas de propriedades individuais com uma propriedade em questão.
Muitos credores e agências governamentais não exigem mais a técnica de Abordagem de Custo, mesmo em construções novas ou quase novas, e os avaliadores são frequentemente instruídos a omiti-la completamente ou a não confiar nos resultados. Quando um credor exige que a Abordagem de Custo seja concluída, parece que isso é apenas para que uma quantidade adequada de seguro do proprietário possa ser determinada. Isso é, obviamente, algo extremamente importante para o credor, bem como para o proprietário, mas não deve ser o único critério para o uso de uma análise de depreciação de custos.
Anos atrás, uma Abordagem de Custo sempre era necessária para um relatório de avaliação. A base dessa abordagem foi o Princípio da Substituição, que afirma que um comprador prudente não pagará mais por uma casa do que o custo para adquirir uma casa substituta igualmente desejável. Consequentemente, o custo de reprodução ou substituição de uma casa nova estabelece o limite máximo possível de valor, especialmente para uma casa usada existente. Portanto, essa análise serviu não apenas como um meio adicional de estimar o valor, mas também como um regulador dos preços descontrolados das casas.
A abordagem de custo também teve uma função importante como ferramenta educacional para avaliadores. Para executar esta abordagem, um avaliador tinha que ter pelo menos um conhecimento prático mínimo de construção residencial e observar cuidadosamente a qualidade e condição dos vários componentes da casa. Os serviços de dados de custo, que ainda existem hoje, fornecem informações continuamente atualizadas sobre os vários custos de construção envolvidos em uma casa e alguns são bastante precisos.
Um serviço publica um manual com uma grande quantidade de bons dados e informações, completo com descrições e fotografias que ilustram as diferenças de qualidade e aparência para diferentes tipos de residências, o que é uma ótima maneira para avaliadores novos ou inexperientes se familiarizarem com esses recursos. Nos últimos tempos, encontrei relatórios de avaliadores relativamente novos em que nenhuma abordagem de custo foi feita e era dolorosamente óbvio que o avaliador sabia muito pouco sobre construção ou como avaliar as diferenças entre seu assunto e as vendas comparáveis que eles usaram na Comparação de Vendas Análise. Suspeito que temos uma nova geração de avaliadores por aí com essa deficiência e isso é um mau sinal para o futuro. Os melhores avaliadores sabem algo sobre construção e podem identificar imediatamente as diferenças entre as casas quanto ao seu nível de qualidade. Essa capacidade também é crítica para o revisor de avaliação.
A Abordagem de Custo tem suas fraquezas. A principal fraqueza está na estimativa de depreciação, seja ela de natureza física, funcional ou externa. Essas coisas são difíceis de estimar, mas, novamente, o avaliador que aprende como fazer isso se torna mais experiente e competente, tanto no método de Comparação de Custos quanto no de Comparação de Vendas. Outra fraqueza está na estimativa do valor da terra. As vendas reais geralmente não estão disponíveis como um meio de determinar o que os compradores estão pagando por um lote semelhante e, portanto, a abstração de mercado (também chamada de extração) é usada para estimar a proporção entre o valor da terra e o valor da habitação a partir das vendas no mercado de casas já construídas. Feita de forma inadequada, essa técnica está sujeita a erros graves. A regra geral para a Abordagem de Custo é que ela é mais precisa quando a residência não é muito antiga e há vendas de lotes semelhantes nas proximidades.
Sou da opinião de que a maioria das execuções hipotecárias envolve residências relativamente novas e que é aí que ocorre o maior volume de perdas com empréstimos. Pelo menos é assim no meu mercado local, que sempre teve muitas construções novas. Existem muitas razões para execuções hipotecárias, mas certamente uma delas são as atualizações.
Os construtores normalmente oferecem vários modelos de casas a preços “base” e oferecem atualizações tanto para a casa quanto para o lote. Os compradores podem escolher entre uma ampla variedade de opções para melhorar a casa e podem escolher lotes com tamanhos diferentes ou que tenham mais árvores ou outros aspectos desejáveis. Isso é ótimo para o comprador, mas pode se tornar um pesadelo para o credor quando ocorre uma execução hipotecária, porque muitas dessas boas atualizações não mantêm seu valor nas vendas subsequentes de execução hipotecária e, muitas vezes, não mantêm seu valor, pois o proprietário angustiado tenta desesperadamente vender. a casa para evitar a execução duma hipoteca.
O proprietário descobre que está “de cabeça para baixo”, o que significa que a casa não pode ser vendida pelo valor da hipoteca, especialmente quando o pagamento inicial foi muito baixo ou quando os custos de financiamento foram incluídos (enrolados) na hipoteca, necessitando de um aumento no o preço de venda. Outro problema é o custo de atualização inflado, onde alguns construtores marcam os preços das atualizações muito além dos preços normais que os consumidores pagam nas lojas de varejo, mesmo com a instalação adicionada. Isso é semelhante ao que muitos prestadores de serviços (encanadores, mecânicos de automóveis etc.) fazem porque desejam lucrar com as “peças” e também com a mão-de-obra. O problema surge quando a marcação é excessiva.
Há pouco que um avaliador pode fazer sobre atualizações quando pode ser mostrado que os compradores costumam selecionar atualizações com a compra de sua nova casa. Na ausência de revendas ou execuções atuais para comparação, não é possível estimar o valor de revenda dos upgrades, e os valores são estimados em uma determinada data, não no futuro.
A Abordagem de Custo serviu por muito tempo como uma base razoável para fazer ajustes nas vendas de mercado na Análise de Comparação de Vendas para itens individuais. Se uma casa precisava de um novo telhado, o avaliador tinha uma fonte útil para determinar o custo disso. Da mesma forma para eletrodomésticos, equipamentos HVAC, garagem e similares. Remover a Abordagem de Custo e os bons dados que a acompanham força muitos avaliadores a adivinhar esses tipos de ajustes e os resultados podem variar muito de um avaliador para outro.
Há muito tempo, as casas eram avaliadas apenas por uma abordagem de custo. A Análise Comparativa de Vendas (anteriormente conhecida como Abordagem de Mercado) veio depois. Não acredito que seja uma coincidência que as taxas de execuções hipotecárias e falências pessoais causadas por valores inacessíveis de hipotecas e preços descontrolados das casas pareçam ter aumentado tanto nos últimos anos, enquanto o uso da Abordagem do Custo diminuiu ao mesmo tempo. Não acredito que seja coincidência que a diminuição da ênfase no custo menos a depreciação tenha começado mais ou menos ao mesmo tempo em que enormes influxos de capital no mercado encorajavam todo tipo de esquema de crédito de dinheiro fácil que permitia a tantas pessoas comprar casas que não podiam. realmente pagar e isso prejudicou gravemente não apenas a economia dos EUA, mas o mundo inteiro. Montanhas de dinheiro para emprestar tendem a deixar a cautela de lado.
Acredito que a análise de comparação de vendas é certamente uma boa técnica de avaliação, mas seu lado negativo é que existem muitas maneiras inteligentes para os participantes do mercado contrabandearem custos ocultos, taxas e até mesmo fraudes em contratos de vendas, que entram silenciosamente nos dados de mercado serviços e em laudos de avaliação. O mesmo pode ser verdade para custos ocultos, como taxas de desconto de empréstimo pagas pelo vendedor e outras quantias pagas para custos de fechamento do comprador. No mínimo, uma Abordagem de Custo precisa serve como uma verificação útil nos resultados até mesmo da Análise de Comparação de Vendas mais completa e detalhada, onde o avaliador está procurando e analisando cuidadosamente essas coisas. Coisas indesejáveis podem acontecer e acontecem no setor imobiliário e algumas podem passar despercebidas até mesmo pela melhor análise de comparação de vendas porque acontecem de forma silenciosa e incremental.
Um exemplo disso é o que chamo de composição de preço de custo de fechamento. Um corretor de imóveis fornece ao vendedor uma análise de preços em que o corretor encontrou 20 vendas recentes de casas semelhantes na área e calculou a média dos preços para chegar a um valor que acredita ser o correto para a casa. A casa é então comercializada a esse preço. Junto vem um comprador (talvez de um mercado de custo mais alto) que não tem dinheiro, precisa de alguma ajuda com seus custos de fechamento e faz uma oferta no preço pedido ou muito próximo dele. O vendedor contra-ataca com uma oferta na qual acrescenta ao preço o valor da assistência que o comprador pediu.
Mas e se esse tipo de ajuda for normal na área e já estiver refletido nos preços de venda dessas 20 casas usadas para definir o preço pedido para começar? A nova venda fecha no preço ajustado para cima e é então usada como um “comp” por outros agentes e por avaliadores e o processo continua com cada ocorrência repetida do comprador carente, fazendo com que os preços das casas subam, a acessibilidade diminua, criando mais pessoas carentes compradores, e colocando em movimento um efeito de bola de neve onde os preços eventualmente sobem a ponto de ultrapassarem até o custo de novos. Isso não é diferente da composição de juros em sua conta poupança. Com o tempo, seu saldo aumenta cada vez mais rápido. Combine isso com outras tendências inflacionárias do mercado e você terá uma bolha desagradável que algum dia explodirá para o perigo de todos nós… novamente.
Obviamente, isso poderia ser evitado por agentes de vendas competentes que entendem que essas 20 vendas já incluíam altos custos de vendedor e informam seus clientes sobre isso, mas muitos não o fazem e há um incentivo embutido para aumentar os preços o máximo possível entre as pessoas que trabalham em comissão. Uma Abordagem de Custo precisa tenderia a detectar essa anomalia imediatamente ou, pelo menos, diminuir seus efeitos nas vendas futuras, porque quando os preços das casas começam a exceder o que custaria construir uma casa substituta igualmente desejável novinha em folha, o avaliador competente sabe que algo está errado e que eles precisam se aprofundar nos dados de mercado.
Uma abordagem de custo também é um ótimo detector de mentiras para avaliações fraudulentas. Se um avaliador incluiu uma Abordagem de Custo e está usando uma fonte de custo conhecida ou manual que outros podem assinar ou visualizar, então os custos estimados mostrados na avaliação podem ser reproduzidos dessa mesma fonte por alguém revisando o relatório. Portanto, se o avaliador falsificou o custo, isso pode ser detectado simplesmente examinando a fonte de custo e os parâmetros que o avaliador descreveu. Além disso, mesmo que o avaliador mostre os custos corretos, a avaliação inflacionada de forma fraudulenta exibirá o valor do terreno inflado na Abordagem de Custo com pouco ou nenhum suporte sobre a origem da estimativa do valor do terreno ou por que é tão alto. Em avaliações fraudulentas, a Abordagem de Custo é “conectada” com números para corresponder à Análise de Comparação de Vendas. Isso porque uma Abordagem de Custo honesta teria indicado um valor significativamente menor para a casa.
Existem outros exemplos de como a Abordagem de Custos poderia eliminar ou reduzir preços descontrolados de imóveis e até mesmo detectar fraudes. Acredito ser um erro tolo retirar ou incentivar o desuso de qualquer tipo de análise ou ferramenta dos avaliadores que tenha como base dados de mercado. Um analista em qualquer campo de estudo deve estar disposto e capacitado para usar todas as formas possíveis de olhar para um problema. Concentrar-se em apenas um método estimula a visão de túnel. Eu digo trazer de volta a Abordagem de Custo e deixar que os avaliadores decidam o quão útil ou precisa ela é caso a caso. Não é a solução definitiva, mas é uma ferramenta valiosa e que vale a pena.
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