Um dos piores erros que os vendedores cometem é colocar preços muito altos em suas casas. Os compradores geralmente são bem educados e não aceitarão uma listagem superfaturada. Depois que a propriedade ficar estagnada no mercado, o vendedor lentamente acordará para a realidade e reduzirá o preço pedido para um valor mais realista. A desvantagem desse cenário é que, nesse meio tempo, perdeu-se um valioso tempo de marketing.
Quanto mais tempo uma listagem fica no mercado, menos atenção ela recebe. A lição aqui é – precifique sua casa com precisão desde o início! Para ajudá-lo a determinar esse valor, você pode usar um dos três métodos de avaliação comumente usados: uma Análise Comparativa de Mercado ou “CMA”, uma Opinião de Preço do Corretor ou “BPO”, também chamada de Opinião de Valor do Corretor e uma Avaliação Formal, realizada por um avaliador imobiliário licenciado e certificado.
Antes de entrarmos nos detalhes de cada um dos métodos de avaliação, vamos falar um pouco mais sobre os diferentes tipos de valores.
Valor de mercado
O Padrão Uniforme de Prática Profissional de Avaliação (USPAP) define o valor de mercado como o preço mais provável pelo qual uma propriedade deve ser vendida em um mercado competitivo e aberto. Isso pressupõe que todas as condições para uma venda justa estejam presentes e que o comprador e o vendedor estejam de boa mente.
Valor como está
Geralmente, o valor atual é definido como o valor da propriedade em questão como ela existe atualmente sem reparos ou melhorias. O valor atual deve refletir a condição atual da propriedade em questão.
Valor como reparado
Normalmente, o valor reparado é definido como o valor pelo qual a propriedade em questão seria vendida se a propriedade em questão estivesse pronta para morar, mas não excessivamente melhorada para a vizinhança.
Valor de venda rápida
O valor de venda rápida é definido como o valor pelo qual a propriedade em questão seria vendida em liquidação ou em termos de venda forçada. O valor de venda rápida comumente pressupõe exposição limitada ao mercado aberto e condições restritivas de venda.
1. Análise Comparativa de Mercado CMA
A CMA é uma comparação dos preços de casas semelhantes na mesma área geográfica geral, normalmente, um raio de uma milha. Normalmente, os dados do MLS e os registros fiscais são usados para conduzir a pesquisa. Inclui: 1) vendas fechadas – propriedades que foram vendidas e fechadas nos últimos 6 meses, 2) listagens ativas – propriedades atualmente à venda, 3) vendas pendentes – listagens que estão sob contrato, mas ainda não foram fechadas e, 4) listagens expiradas – propriedades que não foram vendidas durante o período de comercialização. Após análise minuciosa dessas informações, sugere-se um provável preço de venda.
Como o preço derivado de um CMA é um tanto subjetivo, o resultado geralmente resulta em uma faixa de preço em vez de um número definido. A maioria dos agentes realizará um CMA sem visitar fisicamente a propriedade. Em geral, um CMA preparado por um agente experiente com bom conhecimento do mercado local está de acordo com o valor de mercado avaliado de sua casa. Um CMA pode, portanto, ser uma ferramenta muito útil. A maioria dos agentes oferece este serviço gratuitamente como um meio promocional para ganhar negócios.
2. Opinião de Preço do Corretor BPO (também Opinião de Valor do Corretor)
Uma opinião do preço do corretor é quando um agente imobiliário ou corretor fará uma avaliação em uma propriedade semelhante a uma avaliação. Existem dois tipos de BPOs: um exterior ou drive-by e um interior ou BPO completo. Para nossos propósitos, vou me concentrar no BPO interno ou completo, pois é o mais abrangente e valioso para um vendedor.
O Broker Price Opinion tem sido uma ferramenta popular usada por credores e companhias hipotecárias para avaliar propriedades em situações em que acreditam que a despesa de uma avaliação não é necessária. Um BPO é muito mais detalhado do que um CMA; o propósito específico do BPO, conforme estabelecido pelo cliente, ditará muito do foco do agente. Além do trabalho realizado em um CMA, o agente geralmente realiza uma inspeção completa da propriedade e faz uma lista de defeitos e recomenda os reparos necessários. Um comentário detalhado de quaisquer assuntos relevantes será incluído.
Fotos do interior e exterior são tiradas e incluídas no relatório. Três comparáveis vendidos recentemente e três listagens ativas são usados para determinar o valor da propriedade em questão, ajustes são feitos, se necessário. O custo de um BPO interno completo varia de R$ 85,00 a R$ 165,00, dependendo do detalhe desejado pelo cliente. Geralmente, os agentes de listagem cobram por esse serviço, mas, em alguns casos, podem creditar a taxa de volta ao cliente em um fechamento bem-sucedido do depósito.
3. Avaliação formal
Uma avaliação formal é de longe a ferramenta de avaliação mais detalhada usada para determinar o valor de uma propriedade. As avaliações geralmente são relatadas em um formulário padronizado e apenas avaliadores imobiliários licenciados e certificados podem realizar uma avaliação. Os avaliadores licenciados são treinados para avaliar bens imóveis de várias maneiras;
A abordagem de comparação de vendas (igual a CMA ou PBO) é de longe a mais comum, em que propriedades comparáveis são usadas para determinar o valor do objeto.
A Abordagem de Renda: este método é mais comumente usado para avaliar propriedades geradoras de renda, como escritórios e prédios de apartamentos. Em alguns casos, dependendo dos requisitos do cliente e/ou do tipo específico de propriedade, os avaliadores podem usar uma combinação de abordagem de comparação de vendas e abordagem de receita para determinar o valor.
A Abordagem de Substituição: este método é mais comumente usado em casas novas, onde não há comparáveis estabelecidos, em casas construídas com materiais únicos dos quais não existem comparáveis, ou, digamos, em caso de incêndio, onde há nada mais para comparar.
O custo de uma avaliação residencial formal geralmente varia de $ 300,00 a $ 450,00.
4. Conclusão
O motivo de contratar um profissional para avaliar seu imóvel é obter precisão. É altamente recomendável começar com um preço realista e, para isso, o vendedor precisa obter uma estimativa precisa de quanto vale a propriedade em questão. Isso definirá o tom para um processo de marketing e vendas tranquilo e produtivo.
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