O objetivo de todas as Avaliações de Condição de Propriedade Comercial (PCAs), padrão ASTM E2018, é certificar-se de que a propriedade e o prédio que você acredita estar comprando ou alugando são, na verdade, a propriedade que está sendo recebida.
Você terá atingido essa decisão, em parte, a partir das informações obtidas por meio de uma inspeção profissional e Relatório de Condição de Propriedade (PCR).
Cada transação imobiliária é diferente e cada transação tem seu próprio conjunto exclusivo de considerações e condições para validar antes de finalizado.
A utilização de especialistas de terceiros profissionais no processo de due diligence de propriedade física é fundamental para a precisão geral e a eficiência de custos de sua transação imobiliária.
Conheça o imóvel
Você precisa conhecer não apenas as características físicas do imóvel e dos edifícios que estão sendo adquiridos, mas a condição aproximada e a idade, para avaliar o bem com o ruim, de modo que você possa equilibrar adequadamente os riscos e recompensas oferecidos em conjunto com o seu real.
A parte mais importante do processo de transação imobiliária, além do preço de compra e do saldo de rentabilidade, é uma revisão bem documentada da condição física real do imóvel.
Caso contrário, você pode se ver como o proprietário não tão orgulhoso de uma propriedade comercial que não atende às suas necessidades, custa mais do que você pode manter ou o maior remorso para os investidores – os gastos de capital estão sendo afundados em uma propriedade regular base que alguém está utilizando e fazendo dinheiro, e você não é.
O processo de inspeção de imóveis comerciais começa antes que a oferta de compra de imóveis seja elaborada ou assinada, visitando o local e discutindo as condições físicas do imóvel com o proprietário e corretores de imóveis.
Esse processo deve ser considerado inestimável para estabelecer relacionamentos necessários para obter as informações que serão necessárias para concretizar sua due diligence com uma Avaliação de Condição de Propriedade Comercial (PCA).
Durante as negociações e redação do contrato de venda / locação de imóveis é importante reconhecer a relutância do vendedor ou arrendatário em relação a pontos como a existência e disponibilidade de documentos importantes como garantias, contratos de manutenção, planos de arquitetura e engenharia e / ou inspeções.
A reação negativa ao pedido de liberação desses documentos pelo vendedor ou arrendador pode implicar possível manutenção diferida e / ou desatenção relacionada à propriedade e condições de construção e questões de inspeção.
Uma vez assinado o contrato de venda de imóveis comerciais, começa o período de due diligence, concentre-se na maximização da eficiência de tempo e custo e priorize as preocupações de começar a verificar os itens onerosos do bilhete de cima para baixo.
Verifique as informações
Supondo que a documentação adequada seja fornecida pelo vendedor para revisão, deve-se reservar um tempo adequado para verificar as informações fornecidas.
Esforços adicionais e verbas que precisarão ser gastas para compensar a falta de documentação disponível por meio de avaliação extra de condição de propriedade e inspeções de campo adicionais e / ou especialistas devem ser considerados essenciais e incluídos no custo da transação imobiliária.
Pergunte ao vendedor todos os documentos e contatos que o vendedor recebeu durante o processo de due diligence quando ele comprou a propriedade para agilizar a busca de fatos.
A revisão dos documentos de propriedade existentes
A revisão dos documentos de propriedade existentes precisa ter pesquisas de acessibilidade, planos de construção arquitetônica, certificados de ocupação, citações de autoridades com jurisdição, planos de evacuação de emergência, estudos ambientais, planos de construção do sistema elétrico, registros de teste e manutenção de detecção de incêndio, relatórios de inspeção de porta de incêndio.
Registros de incêndio e restauração, registros de manutenção, sistema mecânico, planos de construção, avisos de violação de autoridades com jurisdição, licenças de construção, sistema de encanamento planos de construção, relatórios de inspeção anteriores, planos de construção de sistema de telhados e garantias, registros de inspeção de segurança, divulgações de condição de vendedor, sistema de sprinkler.
Registros de teste, garantias de sistemas e materiais, informações atuais de inquilinos, política atual de seguro de propriedade, avisos de quaisquer condições ambientais.
Avisos de quaisquer avaliações ou impostos novos ou especiais, Cópias de todas as faturas atuais da propriedade, Contratos de serviço, Evidências de zoneamento atual, planos e especificações.
Todos os documentos relacionados à construção, incluindo garantias, Todos os usos passados e presentes da propriedade, Relatórios ou inspeções de terceiros, Quaisquer levantamentos do terreno e melhorias na posse do vendedor.
Uma das melhores ferramentas disponíveis para a equipe de due diligence de propriedade comercial é o processo de entrevista que pode desbloquear uma infinidade de informações potencialmente úteis sobre a propriedade do assunto.
Entrevista com pessoas que conhecem as condições da propriedade
A entrevista com os conhecedores da propriedade precisam ter o proprietário, inquilinos, encarregado de manutenção, pessoal de serviços de manutenção contratados ou outras empresas contratadas que trabalham rotineiramente na propriedade e / ou edifício.
Inspeção de Imóveis, Inspeção de Imóveis, Inspeção de Edifícios, Pesquisa de Due Diligence, como eles podem ser rotulados no relatório de due diligence é essencial para garantir a suficiência de construção considerando o uso pretendido dos ocupantes e da geografia e clima ao redor.
O fornecimento de quaisquer planos e especificações disponíveis deve ser útil aqui, mas não encerrará a investigação. Uma avaliação atual da condição de propriedade comercial deve ser feita por uma empresa de inspeção terceirizada qualificada com experiência no tipo de propriedade a ser inspecionada.
Uma avaliação ou inspeção de condição de propriedade anteriormente realizada é quase sempre fornecida para o uso de uma única parte em uma única transação e é protegida por lei e não é reutilizável nem transferível para qualquer outra parte.
O foco da inspeção deve ser primariamente na condição do local e na construção de componentes como drenagem do local, estacionamento, estrutura do prédio, sistemas mecânicos e elétricos e acessibilidade geral e usabilidade da propriedade.
Vários climas e regiões geográficas exigirão um conhecimento de inspeção mais específico, assim, contratar um inspetor local é sempre uma boa ideia.
Terreno e topografia, estacionamento, pavimentação, acesso, exterior e fachada, interior de edifícios, sistemas de coberturas, sistemas estruturais, sistemas mecânicos, sistemas elétricos, sistemas de encanamento, sistemas de proteção contra incêndios, sistemas de transporte verticais e vários outros sistemas especiais.
A Lei dos Americanos com Deficiência de 2010 é a diretriz atual para os padrões de acessibilidade em todo o país e é uma lei federal, portanto não negociável e, até certo ponto, sim, é retroativa mesmo para edifícios comerciais e públicos mais antigos.
Muitos estados também têm padrões de acessibilidade adicionais e / ou mais rigorosos ou específicos. A maioria das empresas de avaliação e inspeção de condição de propriedade profissional também pode realizar pesquisas de acessibilidade abreviadas e completas como parte de uma
Pesquisas de acessibilidade
As pesquisas de acessibilidade precisam ter a pesquisa abreviada que procura apenas os componentes básicos de Acessibilidade do ADA visíveis durante a análise e documentada de acordo com o formulário de pesquisa abreviado da ASTM e a lista de verificação fornece uma verificação rápida do status geral de conformidade.
A pesquisa de conformidade total envolve medições físicas de distâncias, declives e forças de empurrar / puxar necessárias nos padrões de acessibilidade para permitir que um determinado nível de pessoa com deficiência física possa navegar com sucesso em uma propriedade, local e prédio.
O Due Diligence Ambiental conhecido como Environmental Site Assessment (ESA) é o Relatório de Inspeção Ambiental mais utilizado.
O nível típico de relatório preferido pelos credores para demonstrar a devida diligência adequada é chamado de Padrão de Fase Limitada de Triagem de Transações Ambientais ASTM E1528.
Isso explora o uso passado da propriedade e das propriedades vizinhas para identificar possíveis problemas ambientais no local ou adjacentes ou passivos futuros.
Esses relatórios normalmente exigem um investimento monetário significativo e levam várias semanas para serem concluídos, portanto, devem ser feitos assim que você determinar que estará avançando com a devida diligência.
O objetivo desta inspeção é determinar se a propriedade contém algum material perigoso ou representa uma ameaça de alguma forma ao seu entorno.
Isso pode ser causado por tanques de armazenamento subterrâneos localizados na propriedade ou escoamento da propriedade no lençol freático ou qualquer outro número de perigos listados pela Agência de Proteção Ambiental. Embora o relatório seja caro, o custo da limpeza de um risco ambiental pode ser astronômico.
Embora nem todos os negócios exijam a obtenção de uma Avaliação do Local do Meio Ambiente da Fase I, muitos credores precisarão dela como parte de suas diretrizes de empréstimo.
No caso de um desenvolvimento razoavelmente novo com um registro ambiental limpo e sem vizinhos de natureza industrial, um padrão mais simples e menos dispendioso e muito mais rápido de Rastreamento de Transações Ambientais ASTM E1528 pode satisfazer os requisitos legais e do emprestador.
Relatório básico de due diligence ambiental precisa ter:
Pesquisa de uso de locais históricos, registros de fotografias aéreas, registros de transações de propriedade, registros de construção, registros de construção, dados de mapeamento EPA, mapeamento de topografia de município local e um passo a passo para identificar visualmente possíveis indicadores de questões ambientais.
As informações contidas neste documento são de parecer puramente profissional e são fornecidas apenas para referência de inspeção imobiliária geral e não pretendem de forma alguma ser um guia definitivo, nem uma garantia de requisitos legais, estaduais ou federais passados, presentes ou futuros, nem uma medida de desempenho de qualquer empresa de serviços profissionais.
Boa sorte para você em todas as suas futuras propriedades, imóveis e negócios de construção.
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