O Imposto Mínimo Alternativo é uma consideração muito importante para os contribuintes que possuem imóveis porque quase todas as regras fiscais aplicáveis aos imóveis são diferentes para o AMT do que para o Imposto Regular. Este artigo sobre Imóveis e AMT abordará as situações em que o indivíduo detém o imóvel como um investimento, geralmente como propriedade de aluguel. As diferenças no tratamento tributário entre o Imposto Regular e o AMT podem ser significativas.
Despesa de juros
Os juros pagos na hipoteca contraída para aquisição do imóvel são dedutíveis na totalidade, quer à Taxa Regular quer à Taxa Mínima Alternativa. Ao contrário das deduções detalhadas que permitem um benefício fiscal para o que equivale a despesas pessoais, a lei tributária geralmente permite todas as deduções que um contribuinte deve fazer na busca de receita comercial. Assim, não se aplicam as limitações discutidas no artigo anterior sobre juros de hipoteca de habitação.
Se, no entanto, o patrimônio na propriedade alugada for usado como garantia para um empréstimo adicional – uma segunda hipoteca, por exemplo -, o contribuinte deve verificar como os recursos desse empréstimo são usados para determinar a dedutibilidade dos juros. Se os recursos forem usados para um empréstimo de carro ou para financiar a educação de uma criança, por exemplo, os juros são juros pessoais não dedutíveis. Se o produto for usado para melhorar o imóvel alugado, os juros são dedutíveis.
Sugestão – é melhor que os contribuintes mantenham os empréstimos pessoais separados dos empréstimos comerciais. A mistura dos dois cria desafios de manutenção de registros e pode resultar em disputas com o IRS.
Impostos sobre a propriedade
Os impostos prediais pagos sobre aluguel ou propriedade para investimento são permitidos integralmente tanto para fins de Imposto Regular quanto para o Imposto Mínimo Alternativo.
Ideia de planejamento – se você tiver a oportunidade de pagar o imposto predial neste ano ou no próximo, pague-o em um ano em que tenha renda suficiente da propriedade para não gerar uma perda de aluguel. Essa estratégia pode ajudar a evitar o acionamento das limitações de perda de atividade passiva descritas abaixo.
Exemplo – na Flórida, as contas do imposto predial são enviadas em outubro e pagas de acordo com a seguinte tabela de descontos: novembro – 4%, dezembro – 3%, janeiro – 2%, fevereiro – 1%. Se você teve uma perda com a propriedade em 2010, mas espera gerar renda em 2011, não pague sua conta em novembro ou dezembro – renunciar a esse pequeno desconto pode ajudá-lo a evitar as regras de limitação de perdas.
Depreciação
A depreciação é permitida para propriedades mantidas para investimento. A parcela do custo alocada ao terreno não é depreciável, mas para o próprio prédio e móveis, eletrodomésticos, carpetes, etc., uma dedução de depreciação pode ser feita.
Os bens imóveis (esta é a definição legal da casa ou outro edifício) detidos para arrendamento/investimento só podem ser depreciados para efeitos de Imposto Regular de acordo com o método “linear”, ao longo de uma vida útil de 27,5 anos. Assim, uma propriedade com $ 275.000 alocados ao edifício seria depreciada à taxa de $ 10.000 por ano.
Propriedade pessoal (esta é a definição legal de coisas como móveis, eletrodomésticos, carpetes e similares) pode ser depreciada para fins de Imposto Regular de acordo com um método “acelerado” ao longo de uma vida útil de cinco anos. Um método acelerado permite uma maior dedução de depreciação nos primeiros anos, em reconhecimento a um fator de obsolescência ou declínio de valor que você vê em uma nova propriedade (carros são um bom exemplo).
Para fins da AMT, no entanto, bens pessoais podem ser depreciados apenas usando um método linear. Assim, um item AMT será gerado nos primeiros anos se o método acelerado for usado.
Idéia de planejamento – para bens pessoais, considere escolher o método linear para fins de Imposto Regular. Ao abrir mão de um pequeno benefício fiscal da maior depreciação nos primeiros anos, isso pode significar evitar o pagamento da AMT.
Regras de investimento ativo/passivo e as regras “em risco”
Um contribuinte que não seja “ativo” na administração de propriedade para investimento não pode usar perdas de propriedade de aluguel para compensar outras receitas, como salários e vencimentos, dividendos, juros, ganhos de capital, etc. Em vez disso, essas perdas são diferidas até que o contribuinte venda o propriedade ou gera renda passiva a partir desta ou de outras fontes de investimento passivo.
As regras de risco também negam o uso desses tipos de perdas na medida em que o contribuinte adquiriu o investimento com dinheiro emprestado e não tem responsabilidade pessoal sobre a dívida.
Ideia de planejamento
Se essas limitações de perda se aplicarem, considere as ideias de planejamento mencionadas acima para minimizar as perdas geradas a cada ano. Eles não estão fazendo nenhum bem a você de qualquer maneira.
Venda da propriedade
Vários problemas diferentes de AMT podem surgir na venda de imóveis para aluguel/investimento. Uma delas é que seu ganho ou perda pode ser diferente para o AMT do que para fins de Imposto Regular. Isso seria causado se diferentes métodos de depreciação fossem usados. Por exemplo, se a propriedade pessoal foi depreciada usando um método acelerado para fins de Imposto Regular, a base dessa propriedade ao calcular o ganho ou perda na venda seria diferente porque o método linear teve que ser usado para fins de Imposto Mínimo Alternativo.
O ganho na venda de propriedade para investimento geralmente é ganho de capital, embora uma parte possa ser tratada como receita ordinária, dependendo do método de depreciação acelerada utilizado. Ganhos de capital em si não são um item AMT, mas, no entanto, podem resultar no pagamento de AMT. Isso ocorre porque o valor da isenção da AMT é gradualmente eliminado para contribuintes em determinados níveis de renda, portanto, essa renda adicional pode ter como resultado a redução da isenção, o que, por sua vez, aumenta a renda tributável para fins do Imposto Mínimo Alternativo.
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