Está prestes a começar a investir em imóveis? Ou talvez você já tenha colocado o dedo do pé na água, mas queira aprender mais. Aqui está uma visão geral dos fatores que você precisa observar para projetar o retorno potencial de um investimento.
- Preço de compra – obviamente, a quantidade de dinheiro que você investe na propriedade é significativa para determinar o resultado do investimento.
- A taxa de valorização anual na qual você espera que o valor da propriedade aumente.
- Quantos anos você espera manter a propriedade. Combinado com os 2 números acima, isso permitirá que você estime um preço de venda futuro.
- Número de unidades de aluguel e aluguel que você espera receber de cada unidade.
- Taxa anual de valorização do aluguel.
- Taxa de desocupação esperada – é importante lembrar que os inquilinos vêm e vão e ocasionalmente o deixam com unidades de aluguel vazias. É melhor planejar isso em sua projeção.
- Qualquer receita diversa que você preveja (lavanderias, etc.) e a taxa na qual você espera que essas receitas cresçam.
- Taxas de administração de propriedades. Mesmo que você pretenda administrar a propriedade por conta própria, é melhor fazer um orçamento para uma administração profissional da propriedade. Primeiro, isso o recompensa pelo tempo e esforço que você investe. Em segundo lugar, garante que você esteja coberto se, por algum motivo imprevisto, precisar transferir o gerenciamento para um profissional em algum momento no futuro.
- Por último, mas não menos importante, você precisa conhecer seu custo de oportunidade, algo que os grandes investidores chamariam de “custo de capital”. Por exemplo, se você pode ganhar 5% guardando seu dinheiro no banco, vai querer muito mais do que 5% para assumir os investimentos de risco e tempo exigidos por um imóvel alugado!
- Despesas operacionais anuais e a taxa na qual você espera que essas despesas aumentem durante o período de propriedade.
- Impostos sobre a propriedade e taxa de aumento anual.
- Seguro e taxa de aumento anual. É fundamental garantir o seu investimento substancial!
- Quaisquer despesas diversas e taxa de aumento anual.
- Despesa de depreciação. Para determinar isso, você precisará estimar o valor avaliado do edifício como uma porcentagem do preço total de compra.
- Seus investimentos anuais de capital na propriedade. Você estava planejando fazer um orçamento para melhorias de capital, não estava?
- Downpayment – quanto dinheiro você está colocando adiantado?
- Taxas bancárias – quantos pontos você espera pagar e quais taxas de fechamento você espera incorrer se colocar uma hipoteca sobre a propriedade?
- Que taxa de juros de hipoteca você espera? E quanto tempo será o período de retorno?
Agora que você tem todos os números à sua frente, você ‘só’ precisa construir um modelo financeiro que lhe permitirá projetar o fluxo de caixa durante todo o período de propriedade e, em seguida, usar os cálculos do valor do dinheiro no tempo para criar um valor presente desses fluxos. Compare o valor presente de seus recebimentos de caixa futuros com a quantia de dinheiro que você desembolsará antecipadamente. Se for maior, parabéns – você tem Valor Presente Líquido positivo e esta propriedade parece atraente. Se o resultado for negativo, é uma bandeira vermelha – você precisa dar uma outra olhada, porque isso pode não ser um bom negócio para você.
O comentário óbvio que você pode ter é… “Isso tudo parece muito difícil! Não existem ferramentas que possam me ajudar?”
A boa notícia é que existem! Na verdade, você pode usar uma calculadora de propriedade de investimento on-line que fará todos os cálculos pesados para você. Basta inserir os números e analisar os resultados. Agora ISSO é um investimento inteligente!
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