Considerando o rápido aumento dos preços das casas nos últimos anos, os vendedores de casas estão analisando com atenção a comissão que devem pagar a uma corretora de imóveis para comercializar e vender sua casa. As comissões imobiliárias variam em todo o país; eles têm uma média de quatro a sete por cento.
De acordo com o Perfil de Compradores e Vendedores de Casas da Associação Nacional de Corretores de Imóveis® (NAR) de 2004, quatorze por cento das casas foram vendidas pelo proprietário. O estudo da NAR listou as duas tarefas mais difíceis para a venda pelo proprietário (FSBO): preparar e consertar a casa para venda e acertar o preço.
Convide três agentes de média a alta produção em tempo integral para sua casa para dar uma opinião sobre o preço. Entenda que, se as três opiniões de preço não forem o que você acha que vale a propriedade, você deve entender o perigo de uma propriedade superfaturada. Casas superfaturadas foram estudadas por grandes corretoras de imóveis nacionais e casas superfaturadas demoram mais para vender e vendem a um preço mais baixo como uma porcentagem do preço de tabela original.
Peça aos corretores para fornecer um feedback construtivo sobre o que você deve fazer para tornar sua casa visualmente atraente para a maioria dos compradores. Abaixo estão algumas dicas de preparo para preparar sua casa para o mercado.
1) Pesquise como “encenar” sua casa para maximizar seu apelo aos compradores, criando um ambiente doméstico espaçoso e agradável para os compradores.
·Comece removendo a primeira coisa que atrapalha.
·Tire uma ou mais peças importantes de mobília de cada cômodo para torná-lo mais espaçoso.
· Continue combinando peças de mobiliário para criar uniformidade em uma sala.
·Crie áreas de estar onde duas ou mais pessoas possam conversar.
2) Mantenha o olho em movimento ao preparar uma sala.
· Use a colocação de móveis para direcionar o olhar do comprador para as características de uma sala.
·Afaste os móveis grandes das janelas.
·Coloque móveis grandes na extremidade da entrada da sala para aliviar a carga visual na extremidade oposta da sala.
· Use tapetes de área para ancorar arranjos de assentos.
·Tenha sua mesa de jantar fechada em seu menor tamanho.
3) Use móveis colocados em ângulos em uma sala para atualizá-los rapidamente.
· Coloque uma cama em um canto de um quarto para chamar a atenção.
· Móveis angulares em forma de V em salas de estar e familiares.
· Móveis angulares podem ajudar a preencher uma sala com poucos móveis e dar uma aparência de designer.
4) Crie vinhetas nas salas para definir o clima.
· Bandeja de café da manhã com xícaras de café, jornal, vaso de flores na cama.
·Coloque a mesa da sala de jantar com toalha de linho, porcelana, talheres e taças.
·Configurar mesa de jogo para xadrez, bridge ou gamão.
5) As casas modelo eficazes se concentram na criação do ambiente certo.
· Desordene para que os compradores possam sobrepor seus móveis e estilo de vida.
·Cheiro limpo, fresco e novo.
·Atenção aos detalhes. Salas limpas e paisagismo aparado.
·Música de fundo sutil, clássica, jazz leve ou rock.
· A decoração interior e as cores das paredes acentuam as características arquitetônicas da casa.
·Plantas vivas ou flores frescas adicionam toques finais.
6) Entenda os fundamentos da decoração que podem orientá-lo no reposicionamento de um cômodo.
·Cor. Um pouco vai um longo caminho.
·Escala. Os tamanhos dos móveis complementam ou sobrecarregam uma sala?
·Padrão. Easy faz isso para evitar a distração da própria sala.
·Iluminação. Use-o para definir cantos escuros. Ajuda a preencher uma sala.
·Ponto focal. Lareiras, vistas, arte, encontre uma em cada quarto.
·Textura. Acrescenta interesse visual, aquece espaços frios e acabamentos.
Compreender e preencher a papelada em uma transação imobiliária foi o número três das tarefas mais difíceis de acordo com o estudo NAR. Assim que sua casa estiver com o preço certo e pronta para o mercado, você deve contratar um advogado imobiliário para ajudá-lo a revisar contratos, formulários de divulgação e para ajudá-lo a qualificar potenciais compradores de sua casa. Um advogado imobiliário experiente pode ajudá-lo a evitar as armadilhas comuns nas negociações imobiliárias e facilitar uma transação tranquila.
Aqui estão algumas notas sobre os contratos imobiliários.
· Use um contrato imobiliário aprovado pela associação de advogados imobiliários do seu estado ou Board of Realtors® local.
·Contrato imobiliário. Um acordo vinculativo entre comprador e vendedor. Consiste em uma oferta e uma aceitação, bem como uma consideração (ou seja, dinheiro).
·Aceitação. Acordo entre as partes dos termos de um contrato.
·Duração do contrato. Pesquise as durações habituais dos contratos, o padrão é de 45 dias desde o contrato até o fechamento.
· Já vendeu propriedades comparáveis disponíveis para potenciais compradores.
·Comparável. Preços fechados para casas semelhantes em idade, condição, localização e tamanho.
·Preço. Estude os preços médios vendidos como uma porcentagem das listas nos últimos seis meses.
·Ofertas de bola baixa. Os compradores devem oferecer mais de 87% da lista se forem sérios, caso contrário, você não deve responder a ofertas de bola baixa.
·Contraproposta(s). A resposta a uma oferta ou lance do vendedor ou comprador após a oferta ou lance original. Solicite que todas as contra-ofertas sejam feitas por escrito.
· Exigir que todos os compradores apresentem o mais alto nível de compromisso de hipoteca com seu contrato.
· Compromisso de Hipoteca. Um documento de um credor hipotecário que compromete o credor a fornecer um empréstimo nos termos e condições acordados.
· Prazo, taxa e valor da hipoteca. Procure fortes adiantamentos de vinte por cento ou mais. Empréstimos apenas com juros sinalizam que os compradores podem estar se esforçando para se qualificar para um empréstimo.
·As ofertas em dinheiro em vez de financiamento hipotecário devem ser confirmadas com uma carta de sua instituição financeira informando que os fundos estão depositados para fechar o contrato.
·A lei federal exige divulgações de risco de pintura à base de chumbo.
·Perigo baseado em chumbo. Uma divulgação de relatórios ou conhecimento de perigos baseados em chumbo. Edifícios construídos depois de 1978 não apresentam riscos baseados em chumbo.
·Leia Proteja sua família do chumbo em sua casa pela US EPA.
·Divulgações de propriedade real exigidas pelo governo federal ou estadual Declarações escritas do(s) vendedor(es) de uma propriedade divulgando quaisquer defeitos conhecidos.
·Divulgações locais. Exigências locais de divulgação que o vendedor fornece e o comprador reconhece, como certificados de ocupação.
·Formulário W-9. Um formulário do IRS solicitando a identificação do contribuinte e os números de certificação dos compradores para receber juros sobre o dinheiro desde a entrega até o fechamento.
·Sujeito a avaliação. A maioria dos contratos como parte da contingência de hipoteca exige que a propriedade em questão seja avaliada a um mínimo do preço do contrato.
·Avaliação. Uma opinião objetiva de valor de terceiros por um avaliador licenciado ou certificado.
· Depósito em dinheiro de garantia. Dinheiro dado ao vendedor no momento em que a oferta é feita como sinal de boa fé do comprador.
· Pesquise os depósitos de dinheiro habituais conforme eles variam. Quanto maior o depósito, maior a motivação dos compradores para cumprir o contrato.
·Reembolso de depósitos de dinheiro de penhor. Os contratos devem prever o reembolso de todo o depósito em dinheiro de garantia dentro dos períodos de contingência acordados. O advogado do vendedor deve manter depósitos em dinheiro.
·Período de aprovação do advogado. Seu advogado analisa e faz alterações no contrato, geralmente de 5 a 7 dias úteis.
·Período de vistoria do imóvel. O direito sob um contrato para o comprador, às suas custas, descobrir a condição real da propriedade. Esse período geralmente dura de 5 a 7 dias úteis.
·Inspeções de poços e fossas sépticas. Estes são independentes de inspeções estruturais e mecânicas.
·Cronogramas para contingências executados simultaneamente.
·Contingência. Uma disposição em um contrato exigindo que certos atos sejam concluídos antes que o contrato seja obrigatório.
·Data de fechamento/depósito. A data do fim do processo transacional em que é entregue a escritura, assinados documentos e efetuados os pagamentos.
· Data de posse. A data acordada em contrato em que o comprador pode ocupar o imóvel.
· Passagem final. Um passeio pela propriedade antes do fechamento ou depósito que permite aos compradores uma verificação final da condição, reparos acordados e bens pessoais.
· Pro-rações fiscais. O valor do crédito concedido aos compradores no fechamento de impostos de propriedade não pagos, quando os impostos são pagos em atraso. As proporções devem ser sempre superiores a 100%.
·Propriedade pessoal. Liste e coloque as iniciais de todos os bens pessoais incluídos na venda, como ar-condicionado, eletrodomésticos e equipamentos de playground.
·Contingência de venda de casa. O contrato depende da venda da propriedade do comprador.
· Os compradores mostram motivação ao incluir uma contingência de venda de casa por ter sua propriedade atual já no mercado.
·Contingência de fechamento de casa. O contrato depende apenas do fechamento bem-sucedido de um contrato imobiliário existente.
O marketing de sua casa para possíveis compradores deve incluir esses métodos.
· Uma placa de quintal pintada profissionalmente.
·Anúncios de jornal classificados e foto.
· Casas abertas ao público e corretores.
·Internet: tour virtual e pelo menos oito fotos.
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